서울 종로5가역 일대, 용적률 완화로 다시 뜬다!

 

서울시, 종로 율곡로 지구단위계획 재정비…용적률·높이규제 완화

- 율곡로 지구단위계획 재정비로 보는 도심개발의 신호탄 -

서울 도심에서 오랜 시간 정체되어 있던 종로5가역 일대가 다시 주목받고 있습니다.
바로 율곡로 일대의 지구단위계획이 17년 만에 대대적으로 손질되었기 때문인데요, 서울시가 지난 4월 9일 개최한 ‘도시·건축공동위원회’에서 해당 지역의 용적률 상향과 개발 규제 완화에 대한 변경안을 수정 가결했습니다.

이 계획이 확정되면서 종로5가, 동대문역 주변 상업지 개발에도 본격적으로 탄력이 붙을 전망입니다.

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🔍 개발 대상지와 입지적 특성

• 위치: 율곡로 및 대학로를 끼고 있는 종로5가역 일대
• 지하철 접근성:
  • 1호선 종로5가역
  • 1·4호선 동대문역 (환승역)
• 주변 환경: 종묘, 창경궁 등 역사문화 유산이 가까운 도심 핵심지

이 지역은 서울의 중심부임에도 불구하고, 상대적으로 노후화된 건물과 소규모 필지가 밀집해 있어 개발이 지연되어 온 곳입니다. 하지만 이번 지구단위계획 변경으로 개발 여건이 크게 개선됩니다.

율곡로 지구단위계획' 구역 위치도 [자료=서울시]

 

🏗️ 주요 변경 내용 요약

1. 용적률 대폭 상향
   • 간선도로변 일반상업지역:
     • 기준용적률 400% → 600%
     • 허용용적률 600% → 660%
   • 이면부 일반상업지역:
     • 기준용적률 400% → 500%
     • 허용용적률 500% → 550%
2. 높이 기준 체계 변경
   • 기존 절대 높이 기준 → ‘기준높이 + 완화높이’ 방식
   • 공공 기여도에 따라 추가 높이 인센티브 가능
3. 최대 개발 규모 폐지
   • 기존 블록 단위의 규모 제한 해제
   • 토지 소유자들이 유연하게 공동개발 가능
4. 소규모 필지 개발 허용
   • 일정 기준 미만 면적도 도시·건축공동위 심의를 거치면 개별 개발 가능
5. 역사문화 가로환경 강화
   • 종묘, 옛길, 옛물길 등과 연계된 가로환경 개선 가이드라인 마련
   • 보행환경도 함께 개선 → 도심형 상업지로 재편 기대

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🧭 서울시의 방향성은?

서울시는 이번 지구단위계획 변경이 단순한 개발 규제 완화가 아니라, 도심의 가치 회복과 활력 회복을 위한 전략이라고 설명합니다.
실제로 조남준 도시공간본부장은 “서울 중심부의 침체된 지역에 개발동력을 불어넣고, 도시의 위상을 되살리는 계기가 될 것”이라며 강한 의지를 보였죠.

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💡 부동산 경매 투자자의 관점에서 본 이번 변화

개인적으로 이번 율곡로 개발 호재는 경매 시장에서도 중요한 시그널로 작용한다고 봅니다.

• 오래된 상가나 주택이 경매로 나올 경우, 용적률 혜택과 재건축 기대감이 동시에 작용
• 특히 소규모 필지가 많은 이면부는 개발 가능성 열려 있음
• 공동개발 유도 → 낙찰 후 주변 토지주와 협의형 개발 전략 가능
• 역사문화 상권 특화 → 테마형 상가나 문화복합공간으로 활용 가능
• 기존보다 훨씬 다양한 용도로 재해석 가능 → 숙박시설, 오피스, 근생 등

이처럼 종로5가 일대는 단순히 지리적으로 좋은 입지 이상의 미래 확장성과 개발 시너지를 가진 지역으로 재조명되고 있습니다.

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서울 한복판, 특히 종로5가역과 동대문역 사이 상업지구는 그동안 오랫동안 개발이 정체되어 왔습니다.
이번 율곡로 지구단위계획의 재정비는 단순한 용적률 상향이 아닌,
전반적인 도심 개발 패러다임 전환의 시작점일 수 있습니다.
지금부터 이 지역을 눈여겨보는 것은 분명히 의미 있는 선택이 될 것이며, 
부동산 경매 투자자 입장에서도 매우 주목할 만한 기회라 할 수 있겠습니다.