성수동, 강북의 판을 바꾸는 재개발…초고층 아파트 9400세대 들어선다

 

성수전략정비구역, 강북의 반포로 재탄생! 초고층 아파트 9400가구 들어선다

서울 성동구 성수동이 또 한 번의 변신을 앞두고 있다. 단순한 주거지 개발을 넘어서, 서울숲과 한강을 동시에 누릴 수 있는 '강북의 프리미엄 주거타운'으로 재탄생하는 중이다.

서울시는 최근 성수전략정비구역의 지구단위계획 변경을 고시하면서, 이 일대의 재개발 사업에 본격적인 시동이 걸렸다. 총 4개 구역, 9,428세대 규모의 초고층 아파트 단지가 들어설 예정이며, 업계에선 벌써부터 건설사 간 수주 경쟁이 뜨겁게 달아오르고 있다.

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🔎 성수전략정비구역, 어디까지 어떻게 바뀌나?

성수전략정비구역은 성동구 성수동1가 72-10번지 일대를 포함한 대규모 재개발 구역으로, 전체 면적은 약 **52만8000㎡(16만 평)**에 달한다.

• 총 4개 구역
• 총 55개 동
• 총 9428가구(임대 2004가구 포함)

특히, 이번 정비계획엔 **기본 50층 이상, 최대 250m 높이(약 65층)**의 초고층 건물도 허용된다.
용적률도 파격적이다. 준주거지역은 최대 500%, 그 외 지역은 **300%**가 적용된다.

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🌿 도시와 자연이 만나는 입지

단지 내에는 단순한 녹지 조성이 아닌, 복합적인 문화·자연공간도 들어선다.

• 강변북로를 덮는 수변문화공원
• 서울숲과 한강을 연결하는 선형공원 2곳
• 보행 중심의 입체 데크 구조

이는 강남의 대표 부촌 반포 못지않은 주거 환경을 제공하겠다는 구상으로 보인다.

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📍 지구별 개발 진행 상황 요약

1. 1지구 (3014세대)
   • 서울숲 바로 옆, 서울숲역 도보 접근 가능
   • 현대건설, GS건설, HDC현대산업개발 등이 수주전 참여
   • 현재 대의원회를 통해 시공사 선정 총회 준비 중
2. 2지구 (2609세대)
   • 강변북로 위 공원 조성의 수혜를 직격으로 받는 곳
   • 포스코이앤씨, 롯데건설, DL이앤씨, 삼성물산 등 참여 중
   • 연내 시공사 선정 목표
3. 3지구 (2213세대)
   • 현재 설계 및 디자인 공모 단계
4. 4지구 (1592세대)
   • 최근 정비계획 확정, 건축심의와 시공사 선정 준비 중

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💸 벌써 움직이는 집값

재개발 기대감에 성수동 일대 매매가는 가파르게 상승 중이다.

• 성수동양아파트(1지구 내)
  • 전용 84㎡ 기준, 2023년 8월: 27억6000만원 → 2023년 12월: 29억원(신고가)
• 진주타운(2지구 인근)
  • 전용 47㎡ 기준, 2021년 12월: 18억원 → 2025년 4월: 23억원

투기 억제를 위해 토지거래허가구역으로 지정돼 있지만, 실수요자 중심의 거래만으로도 집값은 오르고 있다. 매물도 거의 나오지 않는다는 게 현장 중개업소들의 전언이다.

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🏗️ 대형 건설사, 물밑 전쟁 시작

현재 이 일대 수주전에 뛰어든 건설사는 대부분 국내 톱 클래스다.

• 현대건설
• GS건설
• HDC현대산업개발
• 삼성물산
• 포스코이앤씨
• 롯데건설
• DL이앤씨

이들은 단순 시공이 아닌, 향후 브랜드 프리미엄까지 고려한 전략을 펼치고 있어 각 조합원들의 표심을 얻기 위한 마케팅도 활발하다.

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🌇 성수동의 미래는?

성수동은 이미 '성수 연무장길'을 중심으로 MZ세대의 사랑을 받고 있는 핫플레이스로 떠오른 지 오래다.

• 트렌디한 카페와 로컬 브랜드 상권
• 현대글로비스, 쏘카, SM엔터, 무신사 등 굵직한 기업 입지
• 평지에 가까운 지형 + 강남과 맞닿은 입지

여기에 재개발로 인한 고급 주거단지가 더해진다면, 성수동의 브랜드 가치는 지금과는 전혀 다른 레벨로 올라설 가능성이 크다.

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🏠 개인적인 시선: 경매 접근 포인트는?

성수전략정비구역은 현재 토지거래허가구역으로 실거주 외 매수는 어렵다.
하지만, 경매 관점에서의 중장기 전략은 충분히 고려할 만하다.

• 관리처분인가 전후 시기엔 입주권 관련 분쟁이나 지분권 경매가 등장할 가능성
• 이주 완료 후 잔여 가구나 소송 물건에서 기회 발생 가능성
• 아직도 저층 노후 빌라가 섞여 있어, 소액으로 접근할 틈새도 존재

성수동이 단지 '오르는 동네'가 아닌 브랜드화된 주거지가 되어간다는 점에서,
실거주+미래 환금성을 함께 고려한 경매 전략이 유효할 것으로 본다.