서울 양천구 목동신시가지 재건축의 마지막 퍼즐, 1~3단지 정비계획 공람 착수

목동신시가지 전경

목동 재건축 '속도'…마지막 퍼즐 1~3단지도 정비계획 공개  

서울 양천구 목동신시가지 재건축이 마침내 전체 그림을 완성해 가고 있습니다. 특히, 1~3단지가 정비계획 공람 절차를 진행하면서 14개 단지 전체의 재정비 밑그림이 구체화되었습니다. 이에 따라, 목동 일대는 최고 49층, 약 4만7000가구 규모의 '미니 신도시'로 변모할 전망입니다.

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1. 목동 1~3단지 재건축 개요

• 정비계획 공람 일정: 4월 2일부터 4월 28일까지
• 재건축 후 가구 수 증가:
  • 1단지: 기존 1882가구 → 3500가구 (임대주택 428가구 포함)
  • 2단지: 기존 1640가구 → 3414가구 (임대주택 446가구 포함)
  • 3단지: 기존 1588가구 → 3323가구 (임대주택 399가구 포함)
• 최고 층수: 기존 15층에서 49층으로 변경
• 재건축 방식: 개방형 녹지공간 '그린웨이'를 활용하여 종 상향 허용

🔹 종 상향 논란 해결

목동신시가지 중 1~3단지는 기존에 제2종 일반주거지역이었으며, 나머지 11개 단지는 제3종 일반주거지역이었습니다. 이에 따라 용적률 및 층수 제한이 있어 재건축 추진에 어려움을 겪었지만, 개방형 녹지공간(그린웨이) 도입을 통해 서울시가 종 상향을 허용하면서 갈등이 해결되었습니다.

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2. 목동 재건축 진행 현황

① 속도가 가장 빠른 6단지

• 최고 49층, 2173가구로 재건축 추진
• 작년 8월, 14개 단지 중 최초로 정비구역 지정 고시
• 일부 상가 소유주의 반대로 조합 설립 난항
• 최근 상가 동별 동의요건을 충족하며 해결
• 다음달 조합 설립 창립총회 예정

② 최대 규모 14단지

• 기존 20층, 3100가구 → 최고 49층, 5123가구로 변경 예정
• 최근 정비구역 지정 완료
• ‘매머드 단지’로 주목받으며 가격 상승세

③ 기타 단지 현황

• 11단지: 지난달 정비계획 발표, 기존 15층, 1595가구 → 최고 41층, 2575가구로 재건축 예정
• 양천구 목표: 연내 모든 단지의 정비구역 지정 완료

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3. 재건축이 부동산 시장에 미치는 영향

🔹 가격 상승세 지속

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준
  • 목동 2단지(전용 122㎡): 26억8000만원(신고가 기록)
  • 목동 3단지(전용 64㎡): 작년 상반기 15억원대 → 최근 18억5000만원
  • 14단지(전용 108㎡): 2월 21억3500만원 → 최근 22억4000만원
• ‘뒷단지’(8~14단지)까지 가격 상승 중

🔹 재건축 후 목동의 위상 변화

• 강남 압구정, 여의도 등과 비교해 사업 속도가 빨라 투자자 관심 집중
• 학군, 교통 등 인프라 우수 → 신도시급 주거지역으로 재탄생

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4. 재건축이 경매 시장에 미칠 영향

📌 경매 매물 감소 가능성

1. 재건축 기대감으로 매도 대신 보유 전략 증가 → 법원 경매 시장에서 목동 지역 물건 희소성 증가 가능
2. 가격 상승으로 인해 기존 소유자의 금융 부담이 줄어 채무로 인한 경매 매물 감소 예상

📌 주변 지역 경매 기회 확대

1. 신축 아파트 입주 후 기존 아파트 가격 하락 가능 → 기존 구축 아파트 경매 매물 증가 가능
2. 양천구 인근 지역(신정동, 신월동) 갭 투자 기회 → 목동 신축 프리미엄이 반영되면서 주변 지역 부동산 가치 상승 예상

📌 전세 시장 변화와 경매 투자 전략

• 재건축 추진 과정에서 이주 수요 증가 → 전세가 상승 가능
• 전세가율이 높은 지역을 중심으로 갭투자 전략 활용 가능
• 경매 투자자는 목동 인근 지역의 노후 아파트 및 다세대주택을 주목할 필요 있음

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목동신시가지 재건축이 본격화되면서 서울 서부권의 랜드마크급 신도시로 탈바꿈할 전망입니다. 현재 진행 속도가 빠른 만큼 향후 가격 상승 가능성이 높으며, 투자자들의 관심이 집중될 가능성이 큽니다. 또한, 재건축 진행에 따라 경매 시장에서 매물 감소 및 인근 지역으로 투자 기회가 확장될 가능성이 크므로, 이에 대한 전략적 접근이 필요합니다.