여의도 재건축 단지, 규제에도 집값 고공행진…앞으로의 흐름은?

 

여의도 재건축, 토지거래허가구역 규제에도 신고가 행진…무슨 일이?

서울 영등포구 여의도 일대의 노후 아파트 단지들이 요즘 부동산 시장의 이슈 중심에 서 있습니다.
강화된 토지거래허가구역 규제에도 불구하고, 이 지역 아파트값은 오히려 더 오르고 있습니다. 특히 재건축이 본격적으로 추진되고 있는 단지들에서 연일 신고가가 찍히고 있어 시장의 주목을 받고 있죠.

💡 규제에도 불구하고 여의도 아파트값이 오르는 이유는?

우선 한국부동산원 통계에 따르면 최근 한 주간 영등포구 아파트 가격은 0.16% 상승했습니다.
전주 대비 상승폭이 더 커졌는데요. 이는 여의도에 위치한 노후 재건축 추진 단지들을 중심으로 수요가 몰리고 있기 때문이라는 분석이 나옵니다.

특히 다음과 같은 단지들의 움직임이 눈에 띕니다.

여의도 시범아파트 전경

🔹 시범아파트 (1971년 준공)

• 여의도를 대표하는 대단지로, 오랜 시간 재건축 대상이었던 만큼 투자자들의 기대감이 큽니다.
• 전용 118㎡(36평)이 30억 원에 거래되며 최고가를 기록했고,
• 전용 79㎡(24평) 역시 25억 원에 팔리면서, 불과 일주일 사이 1억5000만 원이 오르는 급등세를 보였습니다.

🔹 대교아파트 (1975년 준공)

• 여의도에서 가장 빠르게 재건축 속도를 내고 있는 단지 중 하나입니다.
• 전용 133㎡(43평) 타입이 31억5000만 원에 거래되며 신고가를 찍었고,
• 오는 4월 26일 조합 총회를 통해 사업시행계획인가 절차에 들어갈 예정입니다.

🔹 그 외 진주·공작·미성 등

• 최근 2주 사이에 여러 단지에서 신고가 거래가 발생했습니다.
• 중개업소에 따르면, 강남권 대비 가격 경쟁력과 업무지구 입지를 고려한 투자 수요가 꾸준히 유입되고 있다고 하네요.

⚖️ 기대감과 불안감, 공존하는 재건축 시장

한편으론, 정책 변수에 대한 우려의 목소리도 커지고 있습니다.
특히 조기 대선 국면과 맞물려 정부의 부동산 정책 방향이 정체되거나 변경될 가능성이 있기 때문입니다.

• 윤석열 정부 출범 이후 재건축 규제 완화를 추진해왔지만, 최근 정국 분위기로 인해 속도가 느려지고 있는 상황입니다.
• 오세훈 서울시장의 대선 출마 가능성 또한 서울시 정비사업 정책에 영향을 줄 수 있어 시장 참여자들의 촉각이 곤두서고 있습니다.
• 실제 온라인 커뮤니티에서는 재건축 초과이익환수제 폐지를 요구하는 청원 글이 공유되기도 했습니다.

전문가들은 어떻게 보고 있을까요?

“정비사업이 사업시행인가 이후 단계로 넘어가면, 정권이나 시정이 바뀌어도 큰 영향을 받지 않습니다.
다만, 아직 초기 단계인 단지들은 향후 규제 변화에 따라 사업성이 흔들릴 수 있으니 유의해야 합니다.”
(고준석 연세대 상남경영원 교수)

🔍 여의도 재건축과 경매시장, 연결고리는?

재건축 이슈가 활발해지면, 그 여파는 인근 경매시장에도 자연스럽게 번집니다.
특히 여의도와 인접한 신길동, 당산동, 문래동 등에서는 실거주자뿐만 아니라 투자자들까지 경매 물건을 통해 우회 진입을 시도하고 있죠.

이유는 간단합니다.

• 일반 매매가는 이미 천정부지로 치솟은 상황이라 상대적으로 저렴한 경매 시장이 매력적이고,
• 재건축 호재가 있는 인근 지역은 낙찰가율도 동반 상승하기 때문에, 매입 후 중장기 전략에 적합하다는 판단입니다.

저 역시 부동산 경매를 공부하고 있는 입장에서, 여의도 일대의 흐름을 보며 이런 생각이 들었습니다.

“시세보다 저렴한 금액에 인근 노후 단지를 낙찰받고, 향후 정비사업 구역으로 편입될 가능성을 고려하는 전략도 충분히 유효합니다.
하지만, 반드시 해당 물건이 포함된 지역의 정비계획 여부와 토지거래허가구역 지정 여부, 갭투자 제한, 입찰자격 조건을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.”

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