강남 금싸라기 땅 ‘서울의료원 부지’, 개발은 또다시 제자리걸음?

'땅값만 2조' 서울 의료원 부지, 돌고 돌아 '건설 기자재 창고'로 사용

서울 한복판, 그중에서도 부동산의 상징이라 할 수 있는 삼성동 봉은사로. 이 일대에 위치한 서울의료원 부지는 매번 개발 이슈가 나올 때마다 주목받는 대표적인 ‘금싸라기 땅’입니다. 하지만 수차례 개발 계획이 뒤바뀐 탓에 현재는 무려 공시지가 2조 원이 넘는 부지가 건설 자재 창고로 쓰이고 있는 실정입니다.

서울시는 올해 6월 종료되는 연구용역 결과를 기반으로 본격적인 개발 밑그림을 내놓을 예정이라 밝혔지만, 현장에서는 이를 바라보는 시선이 썩 긍정적이지만은 않습니다. 건설경기 부진과 높은 토지 가격이라는 현실적인 장벽이 여전히 존재하기 때문입니다.

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서울의료원 부지, 어떤 과정을 거쳐왔을까?

서울의료원 부지는 서울시의 개발 전략이 바뀔 때마다 여러 번 활용 목적이 변경된 곳입니다. 지금까지의 흐름을 정리해보면 다음과 같습니다.

• 2016년: 서울시는 해당 부지를 매각하기 위해 입찰을 시도했지만, 감정가 1조 원이 부담으로 작용하며 응찰자가 전무했습니다.
• 2020년: 서울 집값 급등으로 주택 공급 압박이 심해지자, 3,000가구 규모의 공공주택 후보지로 선정되며 또 다른 국면을 맞습니다.
• 2021년: 부지가 분할되고, 일부는 대한항공의 송현동 부지와 맞교환되면서 기존 개발 계획에 수정이 불가피해졌습니다.
• 이후: 남은 절반가량의 부지를 대상으로 글로벌비즈니스센터(GBC) 및 마이스(MICE) 산업 특화지구 개발 방향이 제시되며 민간 투자 유치 전략이 검토되기 시작했습니다.

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지금은 어떻게 활용되고 있나?

현재 이 부지는 놀랍게도 야외 건설 기자재 창고로 사용되고 있습니다.
이는 영동대로 지하화 사업 등과 연계된 공사 때문인데요.
핵심 입지의 고가 토지가 이런 방식으로 활용되는 현실은 참으로 안타깝습니다.

서울시는 총 4억 9천만 원을 들여 연구용역을 진행 중이며, 올해 6월 마무리되는 해당 연구를 바탕으로 향후 개발 계획의 틀을 마련하겠다고 밝혔습니다.

옛 서울 의료원 부지가 서울 영동대로 지하화를 위한 건설 기자재 창고로 활용되고 있다.

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서울시가 구상 중인 개발 방향

현재 서울시는 다음과 같은 세 가지 개발 방안을 염두에 두고 있다고 합니다.

1. 마이스(MICE) 복합산업단지 조성
   • 컨벤션, 박람회, 국제행사 유치 등을 통해 도시 경쟁력 강화 목적
2. 민간 자본 유치 방식
   • 토지는 서울시 소유로 유지하면서, 민간이 일정 기간 임대해 운영 후 수익을 창출하는 BTL형 구조
3. 리츠(REITs) 방식 도입
   • 서울시가 리츠에 지분 투자자로 참여하고, 일정 배당을 받으면서 동시에 개발 방향에 주도권을 확보하는 전략

이 같은 민관협력 모델은 자금 부담을 덜면서도 공공성을 확보할 수 있다는 점에서 긍정적입니다.

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넘어야 할 산은 아직 많다

건설업계 관계자들의 이야기를 들어보면, 개발 실현 가능성에 대해 다소 회의적인 목소리가 나옵니다.

• 건설경기 위축: 현재 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장은 매우 위축된 상태로, 신규 사업 추진이 어렵습니다.
• 높은 토지 가격: 서울의료원 부지의 경우 ㎡당 공시가가 3,000만 원을 초과, 총 매입비만 2조 원 이상으로 예상되기 때문에 민간의 적극적인 참여가 쉽지 않은 상황입니다.

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서울의료원 개발 이슈, 경매 시장에도 영향 줄까?

이 부지 개발 문제는 비단 행정이나 도시계획의 문제가 아닙니다. 인근 부동산, 특히 경매 시장에도 영향을 미칠 수 있습니다.

삼성동, 대치동, 청담동 등 인근 지역의 경매 물건 낙찰가 형성에 있어서, 서울의료원 부지의 개발 여부는 중요한 변수가 될 수 있습니다.

• 개발이 현실화된다면 → 인근 상권 및 주거지 가치 상승, 낙찰가도 자연스럽게 올라갈 수 있습니다.
• 반대로 개발이 지연된다면 → 시장 기대감 하락, 보수적인 입찰 흐름이 이어질 가능성도 있습니다.

이처럼 개발 이슈는 경매 투자자들에게도 매우 실질적인 전략 수립 요인이 됩니다.
향후 부지 개발이 리츠 형태로 구체화된다면, 간접 투자 기회 또한 경매 외 수익모델로 고려해볼 수 있겠죠.

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서울 한복판에서 멈춰 있는 금싸라기 땅. 이 부지의 향방은 앞으로 서울의 도시개발 패러다임에도 영향을 줄 수 있습니다.
관심 있는 투자자라면, 지금부터라도 관련 정보를 꾸준히 모니터링해 두는 게 좋겠죠? 😊