'똘똘한 집한채' 수도권과 '침체늪' 지방 부동산 시장의 양극화 심화

대구 앞산 전망대에서 바라본 대구 도심 전경.

서울 '똘똘한 한 채'에 지방 침체 '남 얘기'…온도차 심화

최근 부동산 시장에서 수도권과 지방 간 격차가 더욱 커지고 있다. '똘똘한 한 채' 선호 현상이 지속되면서 서울 및 수도권 내 실수요 중심의 고가 아파트 거래는 활발하게 이루어지고 있지만, 지방에서는 거래량 감소와 미분양 물량 급증이라는 악순환이 이어지고 있다. 이에 따라 지방 부동산 시장이 침체의 늪에서 벗어나기 어려운 상황이다.

1. 수도권과 지방 부동산 시장의 현황  

1) 수도권 부동산 시장

• 고가 아파트 강세: 실수요자들이 강남, 서초, 용산 등 핵심 지역을 중심으로 매입을 지속하면서 가격 상승세를 유지 중.
• 규제 완화 기대감: 정부의 규제 완화와 금리 안정화 기대감으로 인해 수도권 내 거래량 증가.
• '똘똘한 한 채' 집중 현상: 다주택자 규제로 인해 실거주 목적의 고급 아파트 선호.

2) 지방 부동산 시장

• 거래량 감소 및 미분양 증가: 지방에서는 신규 주택 수요가 급감하며 미분양 물량이 쌓이고 있음.
• 전국 미분양 주택 7만 61가구 중 74.9%가 지방: 대구(9051가구), 경북(5881가구), 부산(4565가구) 등에서 미분양 급증.
• 악성 미분양(준공 후 미분양) 심화: 전국 2만 3722가구 중 80.8%인 1만 9179가구가 지방에 위치.

2. 지방 부동산 시장 침체의 원인

1) 다주택자 규제 강화

• 다주택자에 대한 세금 부담 증가로 인해 투자 수요 감소.
• 서울 및 수도권에 집중된 투자 심리로 인해 지방 매물 기피 현상 가속화.

2) 지역 산업 기반 약화

• 지방 주요 도시(대구, 부산 등)의 산업 경쟁력 약화.
• 고용 불안정성과 인구 유출이 지방 부동산 시장 위축으로 이어짐.

3) 공급 과잉

• 지방 신규 주택 공급이 수요 대비 과도하게 많아 미분양 증가.
• 기존 주택 가격 하락으로 인해 추가적인 거래 위축.

3. 실제 사례 분석

• 대구 달서구 월성래미안(전용 84㎡): 최고가(5억 9000만 원) 대비 44% 하락한 3억 1000만 원에 거래.
• 부산 강서구 명지동 엘크루솔마레(전용 84㎡): 최고가(5억 7000만 원) 대비 42% 하락한 3억 3500만 원에 손바뀜.

4. 전문가 의견 및 전망

1) 지속적인 지방 부동산 시장 침체 우려

• 심형석 우대빵부동산연구소 소장: "지방 부동산 시장의 회복이 쉽지 않으며, 대구와 부산 등에서도 집값 하락세가 지속될 가능성이 크다."
• 송승현 도시와경제 대표: "지방 산업 기반이 약화되면서 주택 소비 여력이 줄어들고 있으며, 미분양 증가와 가격 하락이 이어질 가능성이 크다."

2) 수도권 독주 현상의 심화

• 서울 및 수도권의 강세 지속으로 인해 지방 부동산 시장과의 격차 확대.
• 실거주 목적의 '똘똘한 한 채' 선호 경향이 더욱 강해질 전망.

5. 부동산 경매 시장에 미치는 영향

지방 부동산 시장의 침체가 지속됨에 따라 경매 시장에서도 변화가 감지되고 있다.

1) 경매 물건 증가

• 미분양 물량 증가와 가격 하락으로 인해 경매 시장에 나오는 물건이 점점 늘어나고 있음.
• 특히 지방의 아파트, 다세대주택, 상가 등에서 급매성 경매 매물이 증가하는 추세.

2) 수도권 경매 경쟁 심화

• '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인해 수도권 내 경매 시장에서도 경쟁이 치열해지고 있음.
• 감정가 대비 낙찰가율이 수도권은 높은 수준을 유지하고 있지만, 지방은 낮아지는 경향.

3) 투자자들에게 새로운 기회 제공

• 수도권 투자자가 저렴한 가격에 지방 경매 물건을 매입하려는 움직임이 증가.
• 장기적인 관점에서 지방 부동산 시장이 회복될 가능성이 있는 지역에 대한 선별적 투자가 필요.

6. 결론 및 정책적 대응 필요성

• 수도권과 지방 부동산 시장의 양극화가 심화되면서, 이에 대한 정책적 대응이 요구됨.
• 지방 경제 활성화와 인프라 확충을 통해 주택 수요를 유도하는 전략이 필요.
• 지방 부동산 시장 침체를 기회로 활용하여 경매 시장에서 저가 매입 후 장기 보유 전략을 고려할 필요가 있음.

현재의 시장 흐름을 고려할 때, 부동산 경매 투자자들은 수도권과 지방 시장의 차이를 이해하고 전략적으로 접근해야 한다. 특히, 지방에서 발생하는 경매 매물을 신중히 검토하고 향후 시장 회복 가능성이 있는 지역을 선별하는 것이 중요하다.