강남 도곡동 '오데뜨오드 도곡' 공매 충격… 서울도 더 이상 안전지대가 아니다?

 

도곡동 초호화 도시형 생활주택 ‘오데뜨오드 도곡’ 공매로… PF 부실화 현실화되다 

최근 부동산 시장에서 꽤나 충격적인 뉴스가 들려왔습니다.
서울 강남 한복판, 그것도 고급 주거지로 잘 알려진 **도곡동의 ‘오데뜨오드 도곡’**이 공매 시장에 나왔다는 소식인데요.

처음 이 이야기를 들었을 땐 "설마?" 싶었지만, 지금의 부동산 시장 흐름을 보면 그리 놀랄 일도 아닌 것 같다는 생각이 듭니다.
이번 글에서는 이 사건을 통해 드러난 PF(Project Financing) 시장의 리스크와 앞으로 경매 시장에 미칠 수 있는 영향까지 정리해 보려 해요.

서울 강남구 도곡동 일원에 위치한 소형 하이엔드 도시형 생활주택 ‘오데뜨오드 도곡’ 전경.[감정평가서 캡처]

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PF 부실, 이제는 숫자로도 체감된다

올해 1월까지만 해도 PF 사업장 중 경공매로 넘어간 곳은 200개도 안 됐습니다.
하지만 불과 두 달 사이에 그 숫자는 384곳으로 늘었어요. 거의 2배 가까운 증가세입니다.

• 금융감독원은 PF 대출 원리금이 6개월 이상 연체되면,
  3개월 이내 경공매에 들어가야 한다는 가이드라인을 작년부터 적용 중인데요.
• 이 규정에 따라 이자도 못 내는 한계 사업장들이 빠르게 공매로 전환되고 있습니다.

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‘서울 주거시설’도 더 이상 안전하지 않다

예전 같으면 서울, 특히 강남권 주택은 안전자산으로 여겨졌죠.
하지만 이제는 그 공식이 통하지 않는 분위기입니다.

• 수도권 전체 PF 공매 사업장은 87개 → 147개(2개월 변화)
• 서울 내 공매 대상 PF 사업장도 16개에서 30개로 증가

여기서 특히 눈에 띄는 건 **서울 공매 물건 중 절반 이상인 18곳이 ‘주거시설’**이라는 점입니다.

• 그 중 7곳은 완공이 됐지만 분양되지 않은 상태,
  즉 ‘완공 후 미분양’ 상황에 빠진 것입니다.
• 환금성이 좋은 아파트도 3곳이나 포함되어 있다는 점은 더 이상 서울도 예외가 아니라는 신호입니다.

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시공사도, 금융사도 버티기 힘든 구조

PF 사업이 무너지면 단지 시행사만 힘든 게 아닙니다.
함께 엮여 있는 시공사와 금융사 모두 큰 타격을 받게 되죠.

• 시공사 입장에서는 공사 완료 후에도 공사비를 다 받지 못하는 상황
• 금융사는 채권 회수가 불확실해지며 부실 자산 처리

📉 실제로 금융권 PF 익스포저(위험 노출 금액)는
2025년 1월 기준 약 6조 원이었으나,
3월에는 6조 7000억 원으로 7000억 원 증가했습니다.
이 수치는 단순한 숫자가 아니라 위기 경보등이라고 봐야 합니다.

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지금은 ‘문의는 많은데 실제 거래는 없는’ 시장

입지가 좋은 PF 사업장은 여전히 관심은 많습니다.
하지만 문제는 가격입니다.

• "입지 좋다", "상품성 있다"는 말은 많지만
  막상 가격을 보면 실제 매수로 이어지지 않음
• 경기 불확실성과 금리 부담이 겹치면서
  소비자 심리는 여전히 얼어붙어 있는 상태

작년까지만 해도 인기 있던 곳은 매물만 나오면 거래가 이뤄졌는데,
올해 들어서는 거래 절벽이 훨씬 뚜렷해졌습니다.

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경매 투자자 입장에서 보는 이번 사태

개인적으로 부동산 경매를 오랫동안 공부하고 관심 있게 보고 있는 입장에서,
이번 ‘오데뜨오드 도곡’ 공매는 단순한 뉴스 이상이었습니다.

서울 한복판, 그것도 도곡동 초고급 주택이 공매로 나온다는 건
명확한 위기 신호입니다.
게다가 완공된 상태에서 미분양이라면, 이는 분양가가 시장 수요를 제대로 반영하지 못했다는 뜻이기도 하고요.

“서울이라도 수요가 없으면 공실은 피할 수 없다.”
“이제는 감정가보다 수요가치, 실입주 수요가 더 중요해졌다.”

이런 상황 속에서 경매 시장으로 흘러나올 물건들에 대해
실제 거주 수요가 있는지, 혹은 투자로서 회전이 가능한지에 대한 분석이 필수라고 생각해요.

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위기 속 기회, 하지만 리스크도 냉정하게 봐야

부동산 시장이 어렵다는 뉴스는 계속 나오고 있지만,
그만큼 경매 시장에는 합리적인 가격에 우량 자산을 확보할 수 있는 기회도 생기고 있어요.
하지만 단순히 감정가 대비 얼마 싸게 샀다는 기준은이제 별 의미가 없는 시대입니다.
“공급보다 수요”, “분양보다 실제 입주자”이 기준으로 판단하지 않으면,
싸게 낙찰받고도 장기 공실에 시달리는 상황이 생길 수 있다는 점,꼭 명심해야겠죠.