김천혁신도시 공실률 ‘42.1%’…상가 경매에 기회는 있을까?

 

김천혁신도시 공실률 42.1%…장기 공실, 상가 경매시장에도 영향 주나?

지난 4월 2일 실시된 경북 김천시장 재선거에서는 ‘김천혁신도시 활성화’가 가장 눈에 띄는 공약 중 하나였습니다. 공약이 나온 배경에는 무거운 현실이 자리 잡고 있습니다. 김천혁신도시에 위치한 집합상가들의 **공실률이 42.1%**에 달하며, 이는 전국에서 두 번째로 높은 수준입니다.

서울 서대문구에 있는 상가에 임대문의 안내문이 붙어있다.

💡 3년 넘게 빈 상가, 김천혁신도시의 현재

김천 율곡동에 있는 한 부동산 중개업소에 따르면,

“3년 넘게 임차인을 구하지 못한 상가가 많다”
는 것이 이 지역의 현실입니다.

공실 문제는 김천만의 일이 아닙니다.
전국 집합상가 10곳 중 1곳 정도는 최근 3년 내내 공실률이 20% 이상인 곳들입니다. 이는 한국부동산원의 분기별 ‘상업용 부동산 임대동향’ 데이터를 기반으로 분석한 결과입니다.

📌 공실 심각 기준 ‘20%’ 초과한 상가 현황

• 집합상가 중 공실률이 12분기 연속 20% 이상인 곳은 21곳 (전체의 약 9.2%)
• 중대형상가도 23곳이 공실 심각 기준을 3년간 넘은 상태

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📍 장기 공실률 높은 상권 리스트

1. 집합상가 주요 지역

• 강원 태백중앙시장: 43.3% (전국 1위, 3년 전보다도 상승)
• 김천혁신도시, 광주전남혁신도시: 각각 42.1%
• 대구혁신도시: 35.3%
• 충북혁신도시: 29.2%
• 전북혁신도시: 25.9%

2. 수도권 포함 일부 역세권도 예외 아님

• 서울 청량리역: 27.6%
• 경기 안양역: 24%
• 서울 영등포역: 23.9%

3. 중대형 상가 현황

• 광주 전남대 앞: 37.7% (한때 48.7%까지도 치솟음)
• 충북 충주 자유시장: 34.2%
• 경북 영주 중앙상권: 33.5%
• 경남 거제 옥포 상권: 30.7%

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📉 공실이 길어지는 이유는?

이처럼 공실률이 장기화되는 이유는 단순한 경기 문제만이 아닙니다.
몇 가지 주요 원인을 정리하면 다음과 같습니다.

1. 자영업자 폐업 증가
   • 소비 침체로 장사가 안 되고, 창업보다 폐업이 많아졌습니다.
2. 지방 인구 감소
   • 유입보다 유출이 많아 상권의 기반 자체가 줄어듭니다.
3. 온라인 소비 확대
   • 오프라인 상가 수요 자체가 줄고 있습니다.
4. 상가 과잉 공급
   • 특히 신도시 개발 시, 상가 비율을 지나치게 높였다는 지적

이 때문에 국민권익위원회와 국토부도 최근 이 문제 해결에 나서고 있습니다.
3기 신도시 상업시설 규모와 공급 기준을 재검토 중이며, 개선 방안 연구 용역도 착수한 상황입니다.

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🧭 그렇다면 투자자는 어떻게 접근해야 할까?

📌 이처럼 공실이 심한 지역의 상가는 ‘절대 사면 안 된다’고 단정지을 수 있을까요?

저는 그렇게 생각하지 않습니다.
오히려 리스크를 정밀하게 분석하고, 낙찰가가 충분히 낮다면 ‘가성비 투자처’로도 가능성이 있습니다.

✅ 투자 체크포인트

• 향후 지역개발 계획, 배후 인구 증가 요인 유무
• 수익형 전환이 가능한 구조인지 여부
• 상가 활용 대안: 공유오피스, 창고형 매장, 소규모 제조업소 등

 

3~4년간 공실이었던 상가라면 입찰경쟁률이 낮고,
감정가 대비 50% 이하로 낙찰받을 가능성도 충분합니다.

단, 입찰 전에는 철저하게 임차 수요나 운영 모델에 대한 계획이 선행돼야겠죠.