✅ 재건축? 리모델링? 지금은 '새 아파트'만 쳐다볼 때가 아닙니다
최근 부동산 시장에 큰 변화가 감지되고 있습니다.
정부는 부동산 과열을 막기 위해 수도권 다주택자에 대한 주택담보대출 규제를 강화하고, 토지거래허가구역도 재지정하는 등 투기 억제에 힘을 쏟고 있죠.
그럼에도 불구하고 사람들의 관심은 여전히 강남 재건축 단지, 한남뉴타운 등 주요 지역으로 쏠리고 있습니다.
현재는 빌라나 노후 주택이지만, 재건축이 완료되면 신축 아파트가 되기 때문에 여전히 수요가 꾸준합니다.
🌟 '얼죽신'에서 '얼죽재'까지… 신축 선호는 여전
요즘 부동산 시장에서 자주 들리는 말이 있죠.
- ❄ 얼죽신 : 얼어 죽어도 신축
- ❄ 얼죽재 : 얼어 죽어도 재건축
신축 아파트에 대한 선호는 여전히 강합니다.
특히 강남 일부 단지에선 평당 가격이 2억 원을 넘는 사례도 등장했죠.
하지만 모든 사람이 이런 고가 아파트를 살 수는 없습니다.
강북 지역이나 1기 신도시와 같은 곳들은 분담금 이슈와 사업성 부족으로 인해 재건축 추진이 쉽지 않은 상황입니다.
📈 재건축과 리모델링, 그 한계는?
- 재건축은 일반 분양 수익이 높은 대신,
구조 안전진단, 사업성, 분담금 등 넘어야 할 산이 많습니다. - 리모델링은 상대적으로 수월하지만,
공사비는 재건축 대비 약 85%에 달하면서 일반 분양 수익은 제한적입니다.
이런 이유로 건설사들도 사업성이 부족하면 시공사 입찰을 포기하는 경우가 늘고 있습니다.
🏘️ 대안은? ‘잘 가꾸어진 오래된 아파트’
앞으로 몇 년 이내에 재건축도 리모델링도 어려운 아파트가 늘어날 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.
이럴 땐 오히려 오래된 아파트를 적절히 수리하고 잘 관리하며 살아가는 방식이 현실적인 대안이 될 수 있습니다.
- 건물의 골조는 대부분 100년 가까이 사용할 수 있습니다.
- 외벽 도색, 단지 정비만으로도 분위기가 크게 바뀝니다.
- 지하주차장이 없는 아파트도 요즘은 신기술을 통해 추가 설치가 가능해졌습니다.
- 인테리어 업체 기준, 내부 리모델링 비용은 평균 5천만 원 선으로
깔끔하고 쾌적한 주거환경을 만들 수 있습니다.
🏡 집을 구입할 때 고려할 포인트는?
지금처럼 불확실성이 큰 시기엔, 다음과 같은 기준으로 아파트를 보는 것이 좋습니다.
- 세금 부담이 크지 않음 (종부세, 재산세 등)
- 역세권 또는 교통 접근성이 우수
- 주변 학군과 인프라가 탄탄
- 외관이 깔끔하게 정비되어 있음
이런 조건을 갖춘 오래된 아파트는
비교적 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능하며,
적절한 리모델링만 해도 충분히 만족스러운 주거 공간으로 활용할 수 있습니다.
📌 부동산 경매 투자자 입장에서 본다면?
경매를 통해 집을 구입하고자 하는 분들에게도 지금이 눈여겨봐야 할 시기입니다.
요즘처럼 재건축 기대감이 실현되기 어려운 시점에는,
"관리 잘된 낡은 아파트"를 경매로 저렴하게 취득한 후
실거주나 전세 활용을 병행하는 방식이 오히려 안정적인 수익 구조를 만들 수 있습니다.
저는 최근 서울 외곽의 오래된 역세권 단지를 중심으로
📌 낙찰가 대비 실거주 가능성과 리모델링 후 가치 상승 여력이 있는 물건들을 살펴보고 있습니다.
앞으로는 단순히 건축 연식보다는
입지, 관리 상태, 향후 수리 가능성 등을 종합적으로 고려하는 시각이 더 중요해질 것입니다.
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