소규모 정비사업, 기대보다 현실이 앞서나…풍림현대 조합 결국 해산

 

최근 서울 소규모 정비사업 해산 속출…풍림현대도 결국 포기

서울 곳곳에서 추진 중이던 소규모 정비사업이 자금 문제나 사업성 부족으로 인해 좌초되는 사례가 계속해서 늘어나고 있습니다. 최근에는 서울 서초구 양재동 일대의 풍림현대 가로주택정비사업이 조합 해산이라는 결론에 도달하면서 업계에 적지 않은 파장을 일으키고 있는데요.

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📌 풍림현대 조합, 설립 1년 4개월 만에 해산

• 위치: 서울 서초구 양재동 18-16 외
• 면적: 약 3,301㎡
• 조합 설립 시점: 2023년 11월
• 해산 시점: 설립 16개월 경과 후
• 해산 배경:
  • 조합원 과반수 동의
  • 높은 분담금 부담
  • 건설사의 미온적인 태도
  • 사업 수익성에 대한 회의

조합 측에 따르면 작년 말부터 사업 지속에 회의적인 분위기가 확산됐고, 결국 주민총회를 통해 해산 의견을 모은 뒤 구청에 인가 취소를 요청했다고 합니다. 특히 단지 규모가 작다 보니 시공사 선정 과정도 순탄치 않았다고 하네요.

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⚙️ 가로주택정비사업의 장점과 한계

가로주택정비사업은 기존의 재건축 절차보다 비교적 빠르게 진행될 수 있다는 장점이 있습니다.

• 1만㎡ 미만의 소규모 부지 대상
• 정비구역 지정 없이 바로 사업 추진 가능
• 조합 없이 추진도 가능하며, 동의율도 낮음
• 빠르면 약 3년 내 입주 가능

하지만 단점도 명확합니다.

1. 경제성 부족: 분양 수익이 기대에 못 미칠 가능성
2. 규모의 제약: 인근 부지와 통합되지 않으면 시공사 참여 유도에 한계
3. 추진력 약화: 전문성이 부족한 조합 주도로는 리스크 발생 우려

최근 경기 둔화와 건설사의 선별 수주 전략도 맞물리면서, 소규모 사업지에 대한 외면이 점점 늘고 있는 추세입니다.

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🧱 해산은 해체가 아닌 재정비의 기회?

풍림현대 조합 관계자는 “주변 지역 노후화가 심각한 만큼, 향후 구역 확장을 통해 모아타운 또는 복합개발 방식으로 다시 추진해보려 한다”고 밝혔습니다.

이는 단순히 조합 해산이 끝이 아닌, 더 큰 그림을 위한 재정비의 시기로 해석될 수도 있겠습니다. 최근에는 조합이 통합이나 지구단위계획 수립을 통해 대형 사업으로 전환하는 사례도 적지 않으니까요.

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🧭 유사 사례: 번동 7구역도 같은 길 걸어

2023년 11월, 강북구 번동 7구역 역시 조합 해산을 결정했습니다. 이는 ‘모아타운 관리계획’ 승인에 따른 조치로, 번동 7·8·9구역을 하나로 묶어 재정비하는 방향으로 선회한 것입니다.

서울시 구로구 일대 빌라촌 모습

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📉 서울 내 소규모 정비사업, 절반이 '지지부진'

서울시 자료에 따르면, 2024년 1월 기준으로 조합 설립 인가를 받은 110개 사업지 중 **절반 이상(54곳)**이 3년 넘게 뚜렷한 진전을 보이지 않고 있다고 합니다. 정비사업에 대한 기대감은 여전히 높지만, 실제로는 많은 곳이 예산·시공사 문제로 인해 멈춰 있는 셈입니다.

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🔍 경매 관점에서 보는 이 상황

개인적으로는 이번 해산 사례가 인근 경매 물건 시장에 미치는 영향도 주목할 만하다고 봅니다.

• 조합 해산 이후 정비 기대감이 사라지면 매매나 임대 수요가 줄어들 수 있어 낙찰가가 하향 조정될 가능성이 있음
• 반대로, 향후 구역 확대나 모아타운 전환이 가시화되면 초기 투자자 입장에서는 저가 매입 후 장기 보유 전략으로 유리한 흐름이 될 수 있음
• 특히 양재동처럼 강남권에 인접한 노후 주거지의 경우는 정책 변화에 따라 상승 모멘텀이 빠르게 전환될 수 있기 때문에 경매 입찰 시 유의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.