서울 도심복합사업 속도… 증산4·신길2·쌍문역 서측 본격 시공사 공모

 

‘도심복합사업’ 시장 혼란에도 탄력…시공사 선정 착수 줄이어

서울의 주택 공급 확대를 위한 도심복합사업이 정치적인 불확실성과 부동산 시장의 위축 속에서도 꾸준히 추진되고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 최근 증산4구역, 신길2구역, 쌍문역 서측 등 서울 내 3개 지역에 대해 복합사업참여자(시공사) 선정 절차를 사전 예고하며 본격적인 사업화에 들어갈 계획이라고 밝혔다.

이번에 공모 절차가 예고된 세 지역은 지난해 12월 서울시로부터 사업 승인을 받은 바 있으며, LH는 해당 구역들에 대한 시공사 선정을 통해 개발 속도를 높이겠다는 입장이다.

한국토지주택공사(LH)가 추진 중인 서울 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)이 정치적 불확실성 등 시장 혼란 속에서도 속도를 내고 있다.

증산4구역, 신길2구역, 쌍문역 서측… 개발 계획 상세 분석

1. 은평구 증산4구역
   증산역 인근 대규모 부지(166,531㎡)에 지하 5층부터 지상 41층 규모의 주거시설이 들어설 예정이다.
   총 38개 동으로 구성되며, 총 3,574세대가 공급될 예정이다.
   주택 유형별 구성은 다음과 같다.
   • 공공분양: 2,424세대
   • 이익공유형: 717세대
   • 공공임대: 433세대
2. 도봉구 쌍문역 서측
   해당 구역은 41,326㎡ 규모의 부지로, 지하 5층에서 지상 46층까지 13개 동이 건설될 계획이다.
   총 가구 수는 1,404세대이며,
   • 공공분양: 884세대
   • 이익공유형: 281세대
   • 공공임대: 239세대로 구성된다.
3. 영등포구 신길2구역
   신길뉴타운과 인접한 이 지역은 46,188㎡ 부지에 지하 3층~지상 45층, 총 18개 동의 아파트가 들어선다.
   전체 1,322세대 가운데,
   • 공공분양: 905세대
   • 이익공유형: 267세대
   • 공공임대: 160세대로 계획되어 있다.

도심복합사업, 건설사 참여 분위기 변화

이전에 시공사 선정에 나섰던 쌍문역 동측, 방학역, 연신내역은 낮은 공사비와 까다로운 조건 탓에 참여가 저조해 유찰이 반복되기도 했다. 그러나 최근 들어 LH는 공사비 현실화를 고려해 건설사 참여 유인을 확대하고 있으며, 분위기는 상당히 반전된 것으로 평가된다.

실제로 쌍문역 동측과 방학역에는 두산건설이 단독 참여하여 우선협상대상자로 선정되었고, 연신내역은 금호건설과 대보건설 컨소시엄이 유력한 협상 주체로 떠오르고 있다.

LH 측은 “공사비 인상분을 반영해 업체들이 참여를 주저하지 않도록 사업비를 조정하고 있으며, 만약 경쟁입찰이 불발될 경우 재공모 절차를 진행하게 될 것”이라 설명했다.

도심복합사업이 다시 주목받는 이유

건설업계에서는 이번에 공모가 예정된 3개 지구 모두 시공사 선정이 원활하게 이뤄질 가능성이 높다고 보고 있다. 장기적인 건설경기 침체와 더불어 최근의 정치적 리스크로 인해 민간 정비사업의 추진이 둔화되고 있는 가운데, 공공 주도의 사업은 비교적 안정적인 수익 확보 수단으로 인식되고 있기 때문이다.

또한 이 도심복합사업은 문재인 정부 시절에 도입된 주택 공급 모델로, 정권 교체에 따른 사업 무산 우려가 적고 제도적 안정성이 높은 점도 긍정적인 요소로 평가받고 있다.

한 건설사 관계자는 “민간 재개발은 공사비 협의가 잘 이뤄지지 않거나 조합 내 갈등으로 사업이 지연되는 사례가 많다”며 “공공 주도 사업은 이러한 불확실성이 적고 계획에 따라 꾸준히 추진될 수 있다는 점에서 지금과 같은 시기에는 더 매력적으로 보인다”고 전했다.

경매 투자자 시각에서 바라본 도심복합사업의 영향

도심복합사업은 인근 지역의 주거환경 개선과 인프라 확충을 유도하며 주변 부동산 시장에 일정한 영향을 미친다. 이에 따라 경매를 고려하고 있는 투자자라면 다음과 같은 점을 유심히 살펴볼 필요가 있다.

1. 노후 주택 경매 물건의 잠재 가치 상승
   개발 예정지 인근에 위치한 다세대나 다가구 주택은 향후 정비 사업 확대와 인프라 개선의 수혜를 받을 가능성이 있다.
2. 단기 변동성 대비 필요
   시공사 선정 이후 착공까지는 다소 시간이 소요되므로, 경매 낙찰 시점과 실제 수익화까지의 기간을 충분히 고려해야 한다.
3. 낙찰가율 분석을 통한 매입 전략 수립
   최근 6개월간의 낙찰가율 및 응찰자 수 추이를 분석하면서 투자 시기를 조율하는 것이 현명하다.
4. 신규 주택공급과 기존 매물의 가격 간극 파악
   공급 예정인 공공분양 및 이익공유형 주택과 기존 주택의 가격 경쟁력이 투자 전략에 영향을 줄 수 있다.

개인적으로는 증산4구역과 신길2구역 인근의 오래된 주택들이 향후 개발 흐름 속에서 높은 재평가 가능성을 갖고 있다고 본다. 시세 반영 속도는 지역마다 다르겠지만, 지금은 저렴한 가격에 접근할 수 있는 시기라는 점에서 관심 있게 지켜볼 만한 물건이 많다.