경기도 미분양 1년새 7000가구 폭증…평택 심각'미분양 무덤'

경기도 평택시 아파트 단지 전경 사진

경기도 미분양 현황 및 부동산 경매 전망

1. 경기도 미분양 물량 증가 현황

지난해 경기도의 미분양 물량이 전국에서 가장 많이 증가한 것으로 나타났습니다.

• 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 2023년 12월 기준 전국 미분양 물량은 7만173가구로, 전년 동월(6만2489가구) 대비 7684가구 증가했습니다.
• 특히 경기도의 미분양 증가가 두드러졌습니다. 2023년 5803가구였던 미분양 물량이 1만2954가구로 늘어나며 7151가구 증가, 전국에서 가장 큰 폭의 증가세를 보였습니다.
• 전국 17개 시도 중 2000가구 이상 증가한 곳은 경기도가 유일합니다.

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2. 지역별 미분양 증가 및 감소 현황

▶ 미분양 증가 지역 (경기 남부 중심)

경기도 내에서도 지역별로 미분양 증가 폭에 차이가 있었으며, 경기 남부 지역 위주로 미분양이 증가했습니다.

• 평택: 2023년 말 430가구에서 2024년 말 4071가구로 증가 (+3641가구).
• 가장 많은 미분양 증가를 기록.
• 미분양관리지역으로 지정되며 신규 공급 감소 예상.
• 올해부터 점진적인 미분양 해소 가능성 높음.
• 이천: 1908가구 증가.
• 오산: 994가구 증가.
• 광주: 676가구 증가.
• 광명: 356가구 증가.

▶ 미분양 감소 지역 (경기 북부 중심)

반면 경기 북부 지역은 비교적 미분양 해소가 잘 이루어진 것으로 나타났습니다.

• 의정부: 2023년 말 896가구에서 2024년 말 540가구로 감소 (-356가구). 전국에서 가장 많이 미분양이 감소한 지역.
• 신규 분양된 5개 단지(1178가구) 모두 초기 청약에서 1배수를 채우지 못했지만, 꾸준한 계약 체결을 통해 미분양 해소.
• 양주: 2023년 말 941가구에서 2024년 말 730가구로 감소 (-211가구).
• ‘양주역 푸르지오 센터파크(일반분양 718가구)’가 한 달 만에 완판.
• 올해도 인기 지역에서 분양 예정, 지속적인 미분양 감소 예상.
• 기타 감소 지역:
• 김포(-314가구)
• 화성(-130가구)
• 연천(-91가구)
• 용인(-72가구)
• 동두천(-41가구)
• 남양주(-36가구)
• 성남(-29가구)

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3. 미분양 증가·감소 원인 분석

• 미분양 증가 지역 특징:
• 대규모 신규 공급이 있었던 곳.
• 입지적 요인으로 실수요자 유입이 상대적으로 적었던 곳.
• 부동산 시장 분위기 악화로 인해 분양 속도가 둔화된 곳.
• 미분양 감소 지역 특징:
• 교통 호재(전철, 도로망 확장 등)로 인해 실수요자가 몰린 곳.
• 합리적인 분양가 책정과 적극적인 계약 유도로 미분양 해소가 이뤄진 곳.
• 인기 지역의 경우 분양 후 단기간 내 완판된 사례가 많았음.

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4. 향후 부동산 및 경매 시장 전망

• 공급 감소 예상:
• 2024년 1~2월 분양 시장이 ‘역대급 공급 가뭄’을 겪었으며, 정치적 이슈로 인해 대선 정국이 형성될 경우 시장 분위기가 급변할 가능성이 큼.
• 이러한 상황에서 분양성이 낮은 지역은 신규 공급이 위축될 가능성이 높음.
• 실수요자 중심 시장 재편:
• 미분양 감소 지역의 특징을 보면, 실수요자가 몰리는 지역(교통 호재, 생활 인프라 등)에서만 빠르게 계약이 이루어지고 있음.
• 향후에도 미래가치가 높은 지역으로 실수요자가 집중될 전망.

5. 경매 시장에 미치는 영향

• 미분양 증가 지역
• 미분양 물량이 많은 지역에서는 할인 분양이나 미분양 아파트 경매 증가 가능성.
• 낙찰가율이 상대적으로 낮을 가능성이 있어 저렴한 매입 기회가 될 수 있음.
• 다만, 입지와 수요를 면밀히 분석해야 하며, 공실 위험을 고려한 접근 필요.
• 미분양 감소 지역
• 경매 물건이 줄어들 가능성이 크며, 실수요자들이 몰리는 지역에서는 낙찰가율 상승 가능성.
• 최근 거래량이 늘어난 의정부, 양주 등은 경매 시장에서도 경쟁이 심화될 것으로 예상됨.

경기 남부 미분양 증가 지역(평택, 이천 등)은 저가 매수 기회가 될 수 있지만, 신중한 접근 필요해요.

경기 북부 미분양 감소 지역(의정부, 양주 등)은 경매 낙찰가율이 상승할 가능성이 크며, 경쟁이 심화될 것 같네요.

경매 투자자입장에서는 단순히 미분양 여부가 아니라 실거래가 흐름과 인프라 확충 여부 등을 종합적으로 고려하여 입찰 전략을 세우는 것이 중요하겠죠^^