올해 서울 아파트 분양 1건... 재건축 위축·정국 혼란에 ‘공급 가뭄’

 

2025년 서울 아파트 분양 가뭄, 원인과 전망

1. 서울 아파트 분양 물량 급감

올해 들어 4월까지 서울의 아파트 분양 물량이 단 1개 단지에 그칠 것으로 보입니다. 4월에는 서울에서 신규 아파트 분양이 한 건도 없을 가능성이 높습니다. 이는 최근 몇 년간 볼 수 없었던 심각한 분양 가뭄입니다.

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2. 올해 서울 분양 현황

23일 부동산R114와 리얼투데이에 따르면, 올해 서울에서 일반 분양(30가구 이상 기준)이 진행된 단지는 단 하나뿐입니다. 바로 지난 2월 청약을 마친 서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’ 단지입니다. 이 단지는 총 1,097가구 규모로, 일반 분양 물량은 482가구였습니다.

올해 1분기 서울 아파트 분양 물량은 최근 5년간 가장 낮은 수준으로 기록되고 있습니다. 이에 따라 서울 내 주택 공급 부족 문제가 더욱 심화될 가능성이 커지고 있습니다.

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3. 4월 예정 단지 분양 연기

원래 4월에는 서울에서 3개 단지가 공급될 예정이었습니다. 그러나 여러 가지 이유로 인해 이들 단지의 분양 일정이 5월 이후로 연기아파트분양되었습니다.

연기된 주요 단지

• 고척 힐스테이트 푸르지오(구로구)예정
• 동선2구역 재개발(성북구)
• 자이더 캐럿 141(강남구 역삼동)

이들 단지는 공사 일정 지연과 조합 내부 사정 등의 이유로 분양이 늦춰졌습니다. 이에 따라 5월 이전에는 서울 내 신규 아파트 분양을 기대하기 어려운 상황입니다.

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4. 분양 물량 부족의 원인

서울 내 아파트 공급이 줄어든 원인은 다음과 같습니다.

1) 재건축 초과이익 환수제(재초환) 영향

재건축 사업에 대한 부담이 커지면서 조합들이 사업 진행을 미루거나 속도를 늦추고 있습니다. 재건축 초과이익 환수제가 적용되면 조합원들이 막대한 부담금을 내야 하는데, 이는 사업 추진의 큰 걸림돌이 되고 있습니다.

2) 재건축·재개발 의존도 높음

서울은 신축 아파트 공급의 대부분이 재건축·재개발을 통해 이루어집니다. 그러나 관련 규제가 강화되고 조합 내부 갈등이 증가하면서 공급이 원활하게 이루어지지 못하고 있습니다.

3) 정국 혼란

최근 정치적 이슈, 특히 탄핵 정국 등의 영향으로 건설사와 조합들이 시장 상황을 예의주시하며 관망하는 분위기입니다. 정책이 어떻게 변할지 불확실한 상황에서는 대형 건설사들도 신중한 태도를 유지할 수밖에 없습니다.

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5. 5월 이후 전망

현재로서는 5월 이후에도 서울의 분양 물량이 빠르게 늘어나기는 어려운 상황입니다. 현대건설이 은평구 대조동에 공급할 예정인 ‘힐스테이트 메디알레’(2083가구)가 5월 중 분양을 계획하고 있지만, 업계에서는 이 단지의 분양 일정도 미뤄질 가능성이 있다고 보고 있습니다.

결국, 서울 내 아파트 공급 부족 문제는 당분간 지속될 가능성이 높습니다. 이는 청약 경쟁률 상승, 매매·전세 가격 변동, 주택 시장 불안정 등의 문제를 야기할 수 있습니다. 부동산 시장에 관심 있는 분들은 이러한 흐름을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

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6. 결론

올해 서울 아파트 분양 시장은 극심한 공급 가뭄을 겪고 있습니다. 현재까지 일반 분양이 진행된 단지는 ‘래미안 원페를라’ 단 한 곳뿐이며, 4월에는 신규 분양이 전무할 전망입니다.

분양 물량 부족의 주요 원인으로는 재건축 초과이익 환수제, 재건축·재개발 사업의 어려움, 정치적 불확실성 등이 꼽힙니다. 5월 이후에도 상황이 급격히 나아지기는 어려울 것으로 보이며, 시장의 불확실성이 커질 가능성이 높습니다.

따라서 청약을 준비하는 실수요자나 투자자들은 신중하게 시장을 분석하고, 정부 정책과 분양 일정 변동 사항을 지속적으로 체크하는 것이 중요합니다.