2025년 1분기 오피스텔 시장 리포트 – 월세는 치솟고, 매매·전세는 주춤한 이유는?

 

📊 "오피스텔 값은 떨어지는데 월세는 또 올라" 3년반만에 최대폭 상승

2025년 1분기, 오피스텔 시장이 꽤 큰 변화를 보였습니다. 가장 눈에 띄는 점은 월세가 3년 반 만에 가장 높은 상승폭을 기록했다는 건데요. 반면 매매 가격과 전세 가격은 나란히 하락세를 보이며, 임대차 시장 전반에 미묘한 흐름의 변화가 감지되고 있습니다.

한국부동산원이 발표한 ‘오피스텔 가격동향조사’ 자료를 토대로 주요 지역별 흐름과 수익률, 전월세 전환율 등을 함께 살펴보겠습니다.

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🏢 1분기 전국 오피스텔 시장 개요

이번 1분기 동안 전국 오피스텔 가격은 아래와 같은 변화가 있었습니다.

• 월세는 전 분기 대비 +0.49% 상승
• 매매 가격은 -0.39% 하락
• 전세 가격은 -0.22% 하락

이 중 월세는 2021년 3분기(0.54%) 이후 가장 높은 상승률을 기록하면서, 임대 수요가 전세보다 월세에 더 집중되고 있음을 보여줬습니다.

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📍 지역별 동향 정리

🔹 서울

• 매매가: 소폭 상승(+0.03%)
• 전세가: 거의 변화 없음(+0.01%)
• 월세: 상승(+0.44%)
  서울은 아파트 매매가 상승이 오피스텔 수요로 이어지면서, 특히 대학가 중심 소형 오피스텔 수요가 증가하는 모습이 두드러졌습니다.

🔹 인천

• 매매가: 큰 폭 하락(-0.96%)
• 전세가: 하락폭 확대(-0.47%)
• 월세: 전국 최고 상승률(+1.30%)
  신혼부부와 청년층 중심으로 교통 접근성이 좋은 지역의 소형 오피스텔 수요가 증가하며 월세 상승률이 가장 높았습니다.

🔹 경기

• 매매가: -0.40%
• 전세가: -0.22%
• 월세: +0.43%
  경기 지역은 여전히 공급이 많은 지역의 매물 누적이 문제이며, 특히 오래된 오피스텔을 중심으로 매매가가 하락 중입니다.

🔹 지방

• 매매가: -0.72% (하락세는 계속되지만 하락폭은 줄어듦)
• 전세가: -0.44%
• 월세: +0.20% (전 분기 대비 상승 전환)
  대구(-1.28%), 광주(-1.05%), 부산(-0.69%) 순으로 하락폭이 컸으며, 새학기 수요에도 불구하고 전세보증금 반환 우려로 전세 선호도는 낮은 상태입니다.

한국부동산원

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💡 전월세 전환율 & 수익률

전국 평균 전월세 전환율은 6.32%로 나타났으며, 지역별로 보면 다음과 같습니다.

• 서울: 5.83%
• 수도권 전체: 6.26%
• 세종: 8.46% (전국 최고)
• 대구: 7.08%
• 울산: 7.00%

한편, 오피스텔 임대수익률은 평균 **5.51%**로 나타났습니다. 이는 여전히 수익형 부동산으로서 오피스텔이 일정 매력을 유지하고 있다는 뜻으로도 해석할 수 있겠습니다.

오피스텔 월세가격지수 변동률 [한국부동산원 제공]

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🧭 시장이 보여주는 흐름은?

1. 전세보다 월세 선호 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 전세사기나 보증금 반환 리스크를 우려하는 임차인들이 늘고 있기 때문이죠.
2. 매매가는 하락하면서도 월세 수익은 높아지고 있는 상황. 수익형 부동산 투자 관점에선 분명히 관심을 가질 만한 타이밍입니다.
3. 전월세 전환율이 높은 지역일수록 수익률이 높지만, 공실 위험도 함께 고려해야 합니다.

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🔎 개인적인 경매 투자 시각

이번 데이터를 접하면서 가장 먼저 떠오른 생각은, 경매 시장에 더 주목해야 할 시기가 왔다는 점이었습니다.

특히 요즘처럼 매매가가 하락하는 흐름 속에서도 월세 수요가 살아 있는 지역의 오피스텔 경매물건은 매우 매력적일 수 있습니다. 시세보다 저렴한 낙찰가에 매입하고, 바로 임대 수익을 낼 수 있는 구조가 가능하기 때문이죠.

• 서울·인천 중심지의 소형 오피스텔 경매물건
• 역세권·대학가 주변 임차수요가 안정적인 지역
• 전세보다 월세 수익에 집중하는 전략이 유효

앞으로 공급과잉 지역은 더욱 매수세가 약해질 수 있는 만큼, 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳 중심의 전략적 접근이 필요하다고 생각합니다.