2025년 1분기 아파트 분양 시장 분석 – 수도권 ‘텅’, 지방은 ‘미달’

 

📌 2025년 1분기 아파트 분양, 수도권 ‘뚝’…공급 물량의 85%는 지방에 쏠려 

올해 초부터 부동산 시장의 흐름이 심상치 않습니다.
특히 아파트 분양 물량이 급감하면서, 수도권과 지방 간의 수급 불균형이 점점 더 뚜렷해지고 있는 상황인데요.
1분기 분양 통계를 들여다보면, 앞으로 전세가 상승, 청약 과열, 그리고 경매 시장의 변화까지 예상할 수 있는 중요한 시그널들이 담겨 있습니다.

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🏗️ 전국 분양 물량은 줄고, 공급은 ‘지방 편중’

먼저 리얼하우스에서 집계한 자료에 따르면,
2025년 1분기 동안 전국에서 분양된 민영 아파트는 총 12,857세대였습니다.
이 수치는 작년 같은 시기와 비교했을 때 절반 수준에 불과한 물량입니다.

그런데 더 놀라운 건 수도권 분양의 비중입니다.

• 수도권 분양: 1,914세대 (14.9%)
• 지방 분양: 10,943세대 (85.1%)

즉, 10건 중 8건 이상이 지방에서 공급된 셈이죠.
서울은 단 1곳에서만 분양이 이뤄졌고, 인천도 2개 단지에 불과했습니다.

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📉 수도권 공급은 5년 만에 최저…'신규 아파트 품귀' 현실화

최근 5년간 1분기 평균 수도권 공급은 2만 세대 수준이었습니다.
그러나 올해는 1,900여 세대에 그치면서 1/10 수준으로 급감했어요.

• 2020년: 수도권 비중 45.7%
• 20212022년: 약 3739%
• 2023~2024년: 절반 이상(51% 이상)
• 2025년 1분기: 14.9% (역대 최저)

이처럼 수도권 신규 공급이 뚝 끊기면서, 실수요자들과 투자자 모두 청약 대기 수요로 몰릴 가능성이 커졌습니다.

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🚨 지방은 공급과잉? 청약 ‘미달’ 사례 계속 증가

한편 지방은 물량이 많아졌지만, 청약 열기는 차갑습니다.

예시로,

• 강원 강릉 ‘영무예다음 어반포레’: 145세대 모집 → 24건 접수
• 부산 ‘동래 반도 유보라’: 387세대 모집 → 105건 접수

지방 신규 분양 아파트 상당수가 미달로 끝나는 일이 반복되고 있어,
지역 간 양극화는 더 뚜렷해질 것으로 보입니다.

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🔥 청약 경쟁률, 수도권 71:1 vs 지방 7:1

우리은행 WM영업전략부의 조사에 따르면,
2024년부터 2025년까지 분양된 아파트 단지의 청약 경쟁률 격차는 다음과 같았습니다.

• 수도권 평균 경쟁률: 71.4:1
• 지방 평균 경쟁률: 7:1

이 수치는 수도권 내 신규 아파트에 대한 수요가 여전히 폭발적임을 보여줍니다.
신축이 거의 없으니, 나오는 단지마다 청약 광풍이 부는 셈이죠.

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🧠 전문가 의견 요약

리얼하우스 김선아 분양분석팀장은 다음과 같이 설명했습니다.

"수도권 수요는 여전히 강한데 공급이 줄면서, 전세 수요 집중, 전세가 상승 등이 이어질 가능성이 높습니다.
신규 물량이 희소해질수록 청약 경쟁은 심화될 수밖에 없습니다."

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🏘️ 개인적인 시각: 경매 시장이 주목받는 이유

수도권 신규 공급이 이렇게까지 줄어든 상황에서는,
자연스럽게 기존 아파트 매매나 경매 시장으로 수요가 이동할 수밖에 없습니다.

특히나 요즘은 전세가 상승 가능성까지 제기되고 있기 때문에,
전세를 끼고 매입할 수 있는 경매 물건은 오히려 기회로 작용할 수 있습니다.

제가 주목하는 포인트는 이렇습니다:

1. 입주 10년 이하의 준신축 경매 물건: 희소성 있는 실거주 대안
2. 교통·개발 호재가 있는 외곽 수도권 단지: 향후 매매가 상승 여지
3. 전세가율이 높은 아파트: 안정적인 수익 확보 가능

최근처럼 청약이 하늘의 별 따기일 때는,
경매를 통해 ‘내 집 마련’의 우회로를 찾는 전략이 더 현실적일 수 있다고 봅니다.