시흥 배곧신도시 상가, 감정가 10분의 1에 낙찰된 이유는?

 

💥 배곧신도시 상가, 감정가 10% 낙찰…상권 침체의 그림자 

요즘 시흥 배곧신도시에서 들려오는 상가 소식이 심상치 않습니다.
감정가가 무려 6억 원이 넘는 상가가 고작 6천만 원대에 낙찰되었다는 건, 투자자 입장에선 ‘충격 그 자체’일 수밖에 없습니다.

과연 어떤 사연이 있었을까요?
이번 글에서는 해당 상가의 경매 사례를 중심으로 배곧신도시 상권의 현실과 전망, 그리고 주변 경매시장에 어떤 여파가 있을지 차근히 짚어보겠습니다.

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🏢 실제 경매 사례: 감정가 6.3억 → 낙찰가 6,250만 원

• 📍 위치: 시흥시 배곧동, 2018년 준공된 오피스텔 1층 상가
• 📐 면적: 전용 43.5㎡ (13평)
• 💰 감정가: 약 6억 3,700만 원
• 🔁 유찰 횟수: 무려 7번
• 💸 최종 낙찰가: 6,250만 원 (감정가의 약 9.8%)

오피스텔 675세대가 뒤를 받치고 있었고, 1층이라는 입지적 장점도 있었지만…
결국엔 감정가의 10% 이하로 가격이 떨어지고서야 낙찰자가 나타났습니다.

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📉 왜 이렇게까지 가격이 떨어졌을까?

사건의 핵심은 단순히 상가 한 채의 문제가 아닙니다.
배곧신도시라는 지역 상권 전체의 흐름을 들여다봐야 이해가 됩니다.

1. 기대감에 들썩였던 과거

• 서울대 시흥캠퍼스 유치
• 서울대병원(가칭) 건립 추진
• 글로벌 교육·의료 복합단지 조성 계획

이런 소식에 당시 상가 투자 열기는 매우 뜨거웠습니다.
그러나…

2. 실현되지 않은 호재들

• 서울대 학부 이전 무산
• 병원 건립 일정 지연 (2027년 예정 → 2029년 목표)
• 배곧대교 건설 지연 (람사르 습지 보존 문제로 장기 표류)

이런 차질이 반복되면서 상권의 미래에 의문이 생겼습니다.

3. 코로나19 이후 소비 패턴 변화

• 온라인 쇼핑 증가
• 대형마트 선호
• 맞벌이 가구 증가 → 지역 상가 이용률 하락

특히 배곧처럼 중소형 아파트 밀집지역은 오프라인 소상공인을 외면하는 구조로 바뀌고 있습니다.

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🏚️ 상권 전반의 침체, 그리고 경매 시장의 현실

현장 부동산 중개업소에 따르면,
"상가에 임차인을 받더라도 대부분 오래 못 버티고 나가는 상황"이라고 토로합니다.
일부는 수년째 공실로 방치되기도 한다는군요.

현재 배곧신도시 내에서 진행 중인 상가 경·공매 건수는 약 100건에 달하며,
이 중 절반 이상이 감정가의 절반 이하로 떨어져도 낙찰되지 않는 실정입니다.

📌 한 예시:
감정가 2억 5,700만 원짜리 상가가 11번 유찰된 끝에
최저가가 6,425만 원까지 하락한 사례도 있었습니다.

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🎓 전문가의 시선: 싼 게 좋은 건 아니다

연세대 고준석 교수는 이렇게 말합니다.

“중소형 아파트 중심의 신도시는 맞벌이 가정이 많아, 지역 상권의 수요는 약할 수밖에 없다.”

즉, 저렴한 가격에 낙찰받더라도 공실 리스크가 크기 때문에 수익을 기대하기 어렵다는 겁니다.

그래서 ‘싼 가격’에만 혹해서 경매에 뛰어들기보다,
낙찰 이후의 임대 가능성이나 수익 시뮬레이션이 반드시 선행돼야 한다고 강조합니다.

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🧭 [개인 의견] 주변 경매시장에 미칠 수 있는 영향

이번 배곧 사례는 단순한 이 지역의 문제가 아닙니다.
다음과 같은 여파를 생각해볼 수 있습니다.

✅ 인근 정왕동·군자동·오이도 일대 상가 낙찰가 하락 가속

✅ 기존 임대사업자들의 손실 증가 → 추가 경매 물건 증가

✅ 배곧상권에 대한 투자 회피 심리 확산

✅ 감정평가 시세 조정 압력 커짐

이 사례를 보며 "입지 좋은 상가도 결국 수요가 없으면 무용지물"이라는 걸 다시금 깨달았습니다.
지금 같은 시장에선 ‘수익 가능한 물건’인지 먼저 따져보는 것이 우선입니다.
경매는 ‘싼 가격’보다는 ‘현금 흐름’이 중요합니다.
그걸 놓치면 아무리 싸게 낙찰받아도 계속된 공실로 이어질 수밖에 없어요.