강남3구·용산구, 토지거래허가구역 확대 이후 경매시장 과열

서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전경

 

‘아리팍’ 국평 51억원에 낙찰…반포 아파트 경매에 20명 ‘우르르’ 

지난 2월 24일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 확대 재지정되면서, 해당 지역의 경매시장이 뜨거워지고 있습니다. 이는 경매를 통한 주택 매수가 토지거래허가구역의 규제를 적용받지 않는다는 점에서 투자자들의 관심을 끌고 있기 때문입니다.

1. 경매 시장에서의 경쟁 심화

• 반포 아크로리버파크 사례
  • 3월 1일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면, 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 국민평형(전용면적 84㎡)이 감정가(51억)의 100.59%인 51억2999만원에 낙찰되었습니다.
  • 해당 주택은 지난해 8월 경매가 개시되어, 감정가 51억원으로 책정됐으나 1차 매각기일에서 낙찰자가 없어 최저입찰가가 감정가의 80%인 40억8000만원까지 떨어졌습니다.
  • 1위 응찰자는 감정가보다 2999만원 높은 51억2999만원을 써냈고, 2위 응찰자는 50억3881만원을 제시해 단 1억원 차이로 낙찰을 놓쳤습니다.
  • 3위 응찰자는 50억2600만원을 써냈으며, 이들 모두 최저입찰가(40억8000만원)보다 10억원 이상 높은 가격을 제시했습니다.
• 실거래가 대비 경매 낙찰가 비교
  • 아크로리버파크 전용면적 84㎡의 최고가는 작년 10월 54억8000만원(13층)으로 기록되었습니다.
  • 올해 1월에는 45억5000만원(8층), 48억원(25층), 50억원(10층)에 손바뀜했으며, 2월에는 54억7000만원(6층)에 거래되었습니다.
  • 이와 비교해보면 이번 경매 낙찰가는 최근 시세와 비슷한 수준으로 형성된 것을 알 수 있습니다.

2. 토지거래허가구역 지정 후 경매시장 변화

• 토지거래허가구역이란?
  • 강남3구와 용산구에서 주택을 매수하려면 구청장의 허가를 받아야 합니다.
  • 취득일로부터 실거주 2년 의무가 부여되어, 전세를 끼고 매수하는 ‘갭투자’가 사실상 불가능합니다.
• 경매 물건의 특혜
  • 그러나 경매를 통해 취득한 물건은 토지거래허가구역 규제에서 제외됩니다.
  • 이러한 이유로 강남3구 및 용산구의 경매 물건에 대한 경쟁이 더욱 치열해지고 있습니다.

3. 송파구 잠실동 우성1·2·3차 사례

• 31억7640만원에 낙찰된 아파트
  • 지난달 31일 송파구 잠실동 우성1·2·3차 아파트(전용 131㎡)가 감정가(25억4000만원)보다 6억3640만원 높은 31억7640만원에 낙찰되었습니다.
  • 총 27명의 응찰자가 몰리며 뜨거운 경쟁을 보였습니다.
  • 이는 해당 평형에서 나온 역대 최고가 기록으로, 지난 1월 거래된 기존 최고가(28억7500만원)보다 약 3억원 높은 가격입니다.

4. 전문가 분석 및 전망

• 낙찰가 상승 원인
  • 이주현 지지옥션 연구원은 “강남3구와 용산구 아파트의 경매 낙찰가는 원래도 높은 편이었지만, 토지거래허가구역에서 제외된다는 점 때문에 더욱 상승하고 있다”고 밝혔습니다.
  • 가격 상승 기대감이 큰 단지를 중심으로 투자자들이 몰리고 있으며, 이에 따라 낙찰가가 계속해서 올라가고 있습니다.
• 앞으로의 경매시장 전망
  • 경매시장에서 강남3구 및 용산구 물건의 인기가 지속될 가능성이 높습니다.
  • 주변 지역(강동구, 성동구, 마포구 등)에도 영향을 줄 가능성이 큽니다.
  • 강남3구 및 용산구 물건의 가격이 상승하면, 인근 지역으로 투자자들이 이동할 수 있습니다.
  • 따라서, 토지거래허가구역에 포함되지 않은 강동구, 성동구, 마포구 등의 경매시장도 활기를 띨 가능성이 높다고 예상됩니다.

5. 결론 및 투자 전략

• 경매를 통한 투자 기회
  • 토지거래허가구역 지정 이후 강남3구 및 용산구의 경매 물건이 더욱 주목받고 있으며, 낙찰가도 상승하는 추세입니다.
  • 따라서 해당 지역의 경매 물건을 분석하고 투자 기회를 탐색하는 것이 중요합니다.
  • 단, 무리한 경쟁으로 인해 감정가보다 과도한 가격으로 낙찰받을 경우 수익성이 낮아질 수 있으므로 주의가 필요합니다.
• 주변 지역의 기회 포착
  • 토지거래허가구역에 포함되지 않은 지역에서 상대적으로 저렴한 가격에 경매 물건을 확보하는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다.
  • 특히 강남 접근성이 좋은 성동구, 마포구, 강동구 등의 경매 물건에 대한 관심이 필요합니다.
• 실거주 및 장기 투자 전략 고려
  • 최근의 규제 환경을 고려할 때 단기 차익보다는 실거주 목적의 낙찰이나 장기 보유 전략이 더 유리할 수 있습니다.
  • 시장 상황과 정책 변화를 면밀히 관찰하면서 유연한 투자 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

 

토지거래허가구역 지정 이후 강남3구와 용산구 경매시장의 과열이 계속될 것으로 예상되며,
주변 지역의 경매시장에도 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 큽니다.
투자자들은 현재 흐름을 잘 분석하고 전략적으로 접근하는 것이 필요합니다.