2025년 1분기, 사라진 디벨로퍼 66곳…부동산 PF 얼어붙고 있다

 

🏗️ 2025년 1분기 부동산 시행사 폐업 역대 최다…PF 위기 현실화 

올해 1분기(1~3월), 부동산 시행사(디벨로퍼)들이 역대 가장 많은 수의 폐업과 등록 취소를 기록하면서 업계 전반이 얼어붙고 있다는 신호가 뚜렷하게 나타났습니다.
PF(프로젝트 파이낸싱) 시장이 사실상 ‘멈춤’ 상태에 가까워졌고, 사업 리스크가 커지면서 신규 진입은 줄고 기존 업체들도 퇴출 수순을 밟고 있습니다.

📌 폐업·등록 취소 vs 신규 등록, 현황 비교

국토교통부가 공개한 자료에 따르면 2025년 1분기 전국에서 문을 닫거나 등록이 취소된 부동산 시행사는 총 66곳입니다.

• 폐업 : 43곳
• 등록 취소 : 23곳
• 합계 : 66곳
  이에 비해 신규 등록한 시행사는 단 23곳에 불과, 신규 진입보다 퇴출되는 수가 2.8배 이상 많은 상황입니다.

과거 통계를 살펴보면 2020년에도 폐업+취소가 66건으로 같았지만, 그때는 신규 등록이 71건으로 오히려 증가세였습니다. 올해처럼 진입이 크게 위축된 건 처음 있는 일이라는 점에서 업계 분위기를 엿볼 수 있습니다.

📉 시행사 수, 2년 새 334곳 증발

최근 2년간 시행사 수는 급격히 감소했습니다.

• 2023년 1분기 기준 : 2,691개
• 2025년 1분기 기준 : 2,357개
  → 2년 사이 334곳 감소

이는 단순한 숫자가 아니라, 부동산 개발 기반이 급속히 축소되고 있음을 보여줍니다.
시행사업이 멈추면 주택 공급에도 영향을 줄 수밖에 없고, 이 영향은 분양시장·경매시장·실수요자 모두에게 퍼지게 됩니다.

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🧯 중견 디벨로퍼도 "아무것도 안 하는 게 생존이다"

중소형은 물론이고 중견급 이상 시행사들조차 신사업에 손을 대지 못하고 있습니다.
PF 대출이 막힌 상황에서, 기존 대출 이자는 계속 내야 하고 대주단(금융기관)들은 중도금 대위변제 요구를 계속 밀어붙이고 있는 상황입니다.

• 한 중견 시행사 관계자는 “사실상 개점휴업 상태다. 새 사업은 꿈도 못 꾼다”고 전했습니다.
• 또 다른 업체는 “지금 개발을 시작하면 채무가 눈덩이처럼 불어날 수 있다. 아무것도 안 하는 것이 오히려 회사를 지키는 방법”이라고 밝혔습니다.

💳 PF 대출 규제는 이미 체감 중

금융당국은 자기자본 비율 강화 조치를 '단계적으로' 적용하겠다고 했지만, 현장에선 이미 금융기관들이 이 기준을 사전적용하는 분위기입니다.
그 결과 신규 PF 대출은 거의 전무한 상태로, 신규 분양 프로젝트를 계획 중인 디벨로퍼조차 사업을 보류하는 상황입니다.

⚠️ 이 추세가 이어진다면, 내년부터는 실제로 주택 공급 부족 현상이 현실화될 수 있다는 전망도 나옵니다.

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🏗️ 디벨로퍼-건설사 구조 문제, 공급 시스템 위기

한국의 부동산 공급 구조는

• 시행사는 기획과 자금 조달
• 건설사는 실제 시공
  으로 분업화되어 있습니다.

하지만 현재는 건설사들도 PF 리스크를 감당하지 않으려는 추세로, 시행사 역할이 더 중요해졌습니다.
그런데 지금처럼 시행사들이 무너지고 있다면, 건설사 혼자 힘으로 공급을 유지하는 것은 현실적으로 어렵습니다.

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🔍 지역 경매시장에도 불똥 튈 수 있다

이런 시장 상황은 경매 물건에도 영향을 줄 수밖에 없습니다. 특히 대전·세종·충청권을 포함한 중부권 시장에서는 다음과 같은 변화가 예상됩니다.

• 미분양 물량 증가로 인한 시행사 자산 경매 출회
• 중도금 및 PF 대출 상환 압박 → 준공 전후 물건 경매로 전환
• 공급 위축에 따른 가격 유지 → 실수요자 입찰 경쟁 치열해질 가능성

개인적인 의견으로는, 지금은 실거주와 중장기 임대수익을 겸한 투자자에게는 매력적인 시기가 될 수 있다고 봅니다.
다만 PF 리스크가 내재된 물건인지 여부, 공정률, 분양성 검토 등은 철저한 분석이 선행돼야 합니다.