[서울 부동산] 토지거래허가구역 확대 이후 집값 혼조세, 아파트보다 빌라가 뜨는 이유는?

서울 강남구 대치동의 한 빌라 밀집지역 전경

📌 “차라리 빌라를 사자”…아파트 거래시장 얼려버린 토허제 

서울시가 2024년 3월 24일, 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 포함한 지역을 **토지거래허가구역(토허구역)**으로 추가 지정했습니다. 이 정책 변화가 서울 아파트 시장과 비(非)아파트 주거상품에 어떤 영향을 주고 있는지, 부동산 투자나 경매를 고려하는 분들이라면 꼭 알아두어야 할 내용을 정리해드립니다.

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✅ 서울 아파트값, 상승은 했지만 분위기는 '관망세'

한국부동산원의 3월 다섯째 주(3월 31일 기준) 자료에 따르면,
서울 아파트값은 전주 대비 0.11% 상승했지만, 이는 2월까지의 고공행진에 비해 확연히 둔화된 모습입니다.

🔹 주요 자치구 아파트값 변화

• 강남구: 0.36% ➝ 0.21% (상승폭 둔화)
• 서초구: 0.28% ➝ 0.16% (상승폭 둔화)
• 송파구: -0.03% ➝ 0.28% (반등세)
• 용산구: 0.18% ➝ 0.20% (소폭 상승)

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🏘 풍선효과? 비(非)아파트 시장 ‘연립·다세대’ 주목

토허제는 아파트를 중심으로 적용되기 때문에, 규제에서 벗어난 연립·다세대 주택, 즉 빌라 시장이 상대적으로 활기를 띠고 있습니다.

🔸 3월 24일~4월 1일 9일간 거래 건수 비교

• 강남구 아파트 거래: 2건
• 연립·다세대 거래 총합: 13건
  • 송파구: 7건
  • 용산구: 3건
  • 강남구: 2건
  • 서초구: 1건

특히 한남뉴타운이 위치한 용산 한남동에서는
'한남유림빌라'(전용 174.72㎡)가 50억 원에 직거래되며,
같은 시기 거래된 대치동 은마아파트(전용 76.79㎡) 실거래가(30.2억~30.7억 원)를 크게 웃돌았습니다.

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⚠️ 토지거래허가제 확대에 따른 시장 혼란과 향후 방향

정책 시행 이후 각 자치구에선 문의와 민원이 폭주하고 있으며,
서울시는 국토부와 함께 세부 운영 가이드라인 수립을 논의 중입니다.

논의 예정 주요 쟁점:

• 토허구역 내 주택 매입 시 기존 주택 처분 기한
• 재개발 지역 주택의 토허제 적용 여부
• 지역 간 기준 차이 해소 방안

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🔍 부동산 경매 투자자라면 이렇게 보자!

이러한 변화는 부동산 경매시장에도 적지 않은 영향을 미칠 수 있습니다.

📌 경매 투자 포인트

1. 아파트 경매 물건은 경쟁률 및 낙찰가 하락 가능성
   • 관망 심리 확대 → 입찰자 수 감소
2. 연립·다세대 경매는 관심 확대
   • 토허제 대상 아님 → 실수요자 및 투자자 유입 가능
3. 정비사업 호재지역 중심으로 고급 빌라 주목
   • 예: 한남동, 송파, 용산 등

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현재 부동산 시장은 정책과 수요 심리의 미묘한 줄다리기가 지속되고 있습니다.
아파트 중심의 규제가 강화될수록,
틈새시장인 빌라나 다세대 주택, 혹은 오피스텔로의 이동이 빨라질 수 있으니,
경매 투자자는 특히 지역별 정책 적용 여부를 철저히 분석하는 것이 중요합니다.