민간임대주택 계약금 사기 주의! 수도권·세종 등에서 피해 확산 중

 

최근 수도권과 세종시 일부 지역에서 민간임대주택 예비 임차인을 모집한다며 계약금을 받아 편취하는 사례가 속출하고 있습니다. 이에 따라 국회와 국토교통부가 법 개정 및 지자체 지도감독 강화에 나섰습니다.

📌 어떤 일이 벌어졌나?

• 수도권(용인·광주·고양·인천 서구)과 세종시에서,
  ‘기업형 민간임대주택조합’을 자칭하는 단체들이 예비 임차인을 모집했습니다.
• ‘10년 임차 후 최초 입주가격으로 분양전환’,
  ‘HUG 보증 제공’ 등 그럴듯한 조건을 제시하며 계약금을 받았습니다.
• 이들은 계약서에 **“계약금의 50%는 분양 홍보비 등으로 사용 가능하다”**는 조항까지 삽입했습니다.

🏗 민간임대주택 협동조합이란?

• 지자체 인‧허가를 받은 합법적인 민간임대 협동조합은,
  1. 조합 설립
  2. 토지 소유권 확보
  3. 주택건설사업계획 승인
  4. 30호 이상 임대주택 신축 위 절차를 거쳐야 사업을 추진할 수 있습니다.

그러나 이번 사례는 이런 법적 절차를 무시하고, 조합도 없이 임의로 단체를 만들어 홍보 및 계약금 모집에 나섰습니다.

🚨 처벌은 왜 안 되는가?

• 현행 **‘민간임대주택에 관한 특별법’**에는
  조합 설립 전 금전 모집을 처벌할 수 있는 규정이 없습니다.
• 사기 가능성이 높음에도, “사인 간의 계약”이라는 이유로 경찰 수사도 중단된 사례가 있습니다.
• 예: 인천 서구 가정동에서는 약 47억 원을 계약금으로 모았으며,
  이 중 절반은 이미 사용된 상태입니다.
  그러나 해당 부지의 소유권조차 확보되지 않은 상황입니다.

🧑‍⚖️ 국회와 정부의 대응은?

• 다음과 같은 법 개정이 추진되고 있습니다.
  • 박용갑 의원 발의안 (3월 26일)
  • 김교흥 의원 발의안 (4월 3일)
    ▶ 임대사업자나 협동조합이 아닌 자가 민간임대 공급을 약속하며 금전을 받을 경우, 처벌 조항 신설
• 국토교통부 대응
  • 건설협회에 ‘민간임대 주택 권고사항’ 공문 발송
  • 허위·과장 광고로 임차인을 모집하는 행위에 대해 지자체 적극 감독 요청

❗ 피해자 주의사항

• 민간임대 사업은 반드시 지자체 승인 및 관련 법령 절차 이행 여부 확인 필요
• 계약 전 사업자 등록번호, 토지 소유권, 사업승인 여부를 꼼꼼히 점검해야 함
• 사적인 단체, 협동조합 명칭 사용 여부는 절대적인 신뢰 지표가 아님
• 계약서에 ‘계약금 사용 가능’ 조항이 있다면 위험 신호

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🧭 [개인 의견] 부동산 경매 관점에서 본 민간임대 사기 사건

이번 사건은 부동산 경매 투자자 입장에서 크게 두 가지 교훈을 줍니다.

1. 확정되지 않은 권리와 개발 가능성을 절대 신뢰하지 말 것
   • 토지의 소유권조차 확보되지 않은 상태에서 투자금을 모집하는 행위는 경매에서도 자주 보입니다.
   • 개발 기대감만으로 가격이 뛰는 물건은 반드시 서류(토지이용계획, 사업승인서, 인허가 문서 등)를 따져봐야 합니다.
2. ‘신축 예정’ 또는 ‘조합 물건’은 더욱 정밀하게 분석해야
   • 조합원 모집이나 신축 예정지로 나온 부동산은 등기부등본만으로는 정보가 부족합니다.
   • 이런 물건을 경매로 낙찰받더라도 명도, 계약 무효 분쟁, 개발 무산 위험이 크기 때문에 특별히 주의해야 합니다.

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부동산 투자나 경매, 혹은 실거주용으로 임대주택을 알아보는 분들은 광고나 홍보자료만으로 판단하지 말고,
모든 문서와 법적 절차를 직접 확인해야 합니다.
특히 경매 시장에서도 이런 허위 개발 계획이나 임대사업 명목으로 포장된 물건은
반드시 냉정하게 분석해야 살아남을 수 있습니다.

이런 사례가 없도록 법 개정이 꼭 이뤄져야 하며, 예비 임차인과 투자자 모두의 주의가 필요한 시점입니다.