2025년 서울 정비사업, 시공사 수주전 본격화! 주요 지역별 현황

 

2025년 서울 정비사업 본격화! 주요 재건축·재개발 수주전 가열…지역별 현황 정리 

2025년 들어 서울의 재건축·재개발(정비사업) 시장이 빠르게 움직이고 있습니다. 각종 정비계획 결정 고시와 정비구역 지정이 잇따라 발표되면서, 한동안 조용했던 시공사 수주전도 다시 뜨거워지는 분위기입니다.

최근 몇 년간 공사비 상승과 경기 침체, 부동산 시장의 불확실성 등으로 인해 건설사들은 신중한 '선별 수주' 전략을 유지해 왔지만, 올해는 다릅니다. 사업성이 뛰어나고 입지가 우수한 재건축·재개발 구역에 대해서는 굵직한 건설사들이 서로 눈치를 보며 본격적인 경쟁 구도를 형성하고 있습니다.

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서울 주요 재건축·재개발 사업지 현황

올해 상반기부터 서울 곳곳에서 대규모 정비사업들이 빠르게 추진되고 있습니다. 몇몇 지역은 이미 시공사 선정 단계에 접어들었고, 다른 지역은 하반기 또는 내년 초를 목표로 일정을 조율 중입니다.

✔ 성수 전략정비구역 (성동구)

성수1~4지구는 총 55개 동, 약 9,400여 세대 규모로, 성동구에서도 손꼽히는 대형 프로젝트입니다. 특히 1지구는 GS건설과 현대건설, 2지구는 롯데건설과 포스코이앤씨의 수주 경쟁이 유력하다는 이야기가 돌고 있습니다. 입찰 일정은 빠르면 6월, 늦어도 올해 하반기로 예정되어 있습니다.

✔ 압구정 특별계획구역 (강남구)

압구정2구역은 올해 6월 시공사 입찰이 예정되어 있으며, 현대건설과 삼성물산의 정면 대결이 성사될 것으로 보입니다. 4·5구역은 내년 시공사 선정이 유력하지만, 현재 정비계획 변경 심의가 보류된 상태입니다. 3구역은 ‘현대건설 강세’ 지역이라는 인식이 강해, 다른 건설사들은 4·5구역으로 집중하는 분위기입니다.

✔ 여의도 재건축 라인

여의도에서는 시범아파트와 진주아파트가 각각 올해 하반기, 내년 상반기 입찰을 목표로 준비 중입니다. 특히 대교아파트는 삼성물산과 롯데건설이 물밑 경쟁을 벌이고 있다는 소식이 있습니다. 이미 한양아파트(현대건설 시공), 공작아파트(대우건설 시공)는 재탄생을 앞두고 있어 여의도권 재건축 흐름에 속도가 붙는 모습입니다.

✔ 목동신시가지 아파트

양천구 목동 일대 14개 단지가 정비계획 결정을 기다리고 있으며, 이미 6단지와 8·12·13·14단지는 고시가 완료되었습니다. 이르면 올해 하반기부터 시공사 입찰 공고가 시작될 것으로 보이며, 2026년까지는 전 단지에서 입찰이 순차적으로 진행될 전망입니다.

용산 정비창전면 1구역 시공사 선정 입찰에 뛰어든 HDC현대산업개발(위)과 포스코이앤씨 조감도

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주요 건설사들의 수주 전략

지난해 수도권 내 정비사업 수주전은 단 2건(여의도 한양, 도곡 개포한신)에 그쳤습니다. 그러나 2025년 1분기만 해도 무려 3건이 성사됐습니다.
대표적인 사례로는 다음과 같습니다.

• 한남4구역 재개발: 삼성물산이 시공권 확보 (공사비 1조 5723억 원)
• 성남 은행주공아파트 재건축: 포스코이앤씨 수주 (공사비 1조 2972억 원)
• 용산정비창전면1구역: 포스코이앤씨 vs HDC현대산업개발 양자 경쟁 중

건설사들은 단순한 사업성뿐 아니라 상징성, 지역 이미지, 브랜드 파워 등도 고려하며 수주 전략을 세우고 있는 모습입니다.

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이 흐름 속에서 주목할 ‘경매 시장’

정비사업이 본격화되면 인근 낙후된 주택이나 아파트의 가격이 오르기 시작합니다. 사업 구역 경계에 있는 단독주택, 다세대, 소형 아파트 등이 특히 주목을 받으며 경매 시장에도 빠르게 영향을 미치죠.

예를 들어,

• 압구정, 여의도, 목동 인근 단독주택이나 소형 아파트 경매물건은 입찰 경쟁이 치열해질 가능성이 큽니다.
• 현재는 낙찰가율이 상대적으로 안정적인 편이지만, 하반기로 갈수록 점차 상승할 수 있습니다.
• ‘재건축 기대감’이 형성되는 지역은 실거주자보다 투자자 중심의 움직임이 활발해지기 마련입니다.

특히, 정비계획 고시 이후 실제 사업 시행인가까지는 시간이 걸리기 때문에 이 틈새를 잘 읽어낸다면, 경매 투자자들에게는 중장기적인 수익 창출 기회가 될 수 있습니다.

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서울 정비사업은 단지 지역이 변하는 것 이상으로 도시의 가치가 재편되는 작업입니다. 이런 시기에 시장을 선점하는 것은 단순한 투자 이상으로 큰 의미를 가질 수 있습니다.
특히 경매를 공부하고 계시거나 준비 중이신 분들이라면, ‘정비사업 고시 + 주변 경매’ 조합 전략을 꼭 염두에 두셨으면 좋겠습니다. 현실적인 낙찰가 분석과 지역 흐름을 함께 보며 접근하는 방식이 중요합니다.