전세권 임의경매에서 낙찰가가 부족할 경우, 모자란 전세금은 누가 책임지나요?
안녕하세요 :) 오늘은 전세권과 관련된 조금 복잡하지만 중요한 이야기를 들려드리려고 해요.
전세권을 설정하고 임의경매를 진행했는데, 낙찰금이 전세금보다 적은 경우…
그 부족한 금액은 누가 책임질까요? 낙찰자일까요? 아니면 소유자였던 사람? 궁금하셨죠?
실제 상담 사례를 기반으로 쉽게 풀어드릴게요.
🔹 전세권을 근거로 임의경매를 신청한 상황
예를 들어, A가 2022년 6월 16일에 전세권을 설정했습니다.
전세권 존속기간은 2022년 6월 17일부터 2024년 6월 16일까지예요.
그런데 한 달 정도 지난 2022년 7월 29일, 이 부동산의 소유권이 B에게 이전됩니다.
즉, 전세권 설정된 상태에서 B가 이 부동산을 매수한 거죠.
그리고 전세기간이 끝난 후 전세권자는 전세금을 돌려받지 못해 임의경매를 신청했고, 결국 부동산이 경매에 넘어가 낙찰됩니다.
하지만 낙찰금이 생각보다 적어서 전세금 전액이 배당되지 못했어요.
이때, 전세권자는 부족한 금액을 누구에게 받아야 할까요?
🔍 결론부터 말씀드리면?
👉 낙찰자는 책임이 없습니다. 하지만 B에게는 청구할 수 있습니다.
왜 그럴까요? 하나씩 설명드릴게요!
✅ 낙찰자는 전세금 부족분을 지급할 의무가 없다!
많은 분들이 착각하시는 부분인데요, 낙찰자는 단순히 부동산을 법적으로 ‘사간 사람’일 뿐입니다.
즉, 낙찰자는 이전 소유자의 채무(전세금 반환 포함)를 떠안는 존재가 아니에요.
임의경매가 끝나면 전세권은 소멸되고, 전세권자는 낙찰가에서 배당을 받게 됩니다.
하지만 배당이 부족하다고 해서 그 부족분을 낙찰자에게 청구할 수는 없습니다.
정리하자면,
- 전세권은 경매로 소멸
- 낙찰자는 전세금 채무와 무관
- 부족분은 전소유자에게 청구해야 함
✅ 전세권 설정 이후 소유권을 넘겨받은 사람(B)은 책임이 있다!
이제 B의 입장을 볼게요.
B는 전세권 설정 이후에 소유권을 넘겨받은 사람입니다.
이 말은 곧, 전세권이 등기되어 있는 상태에서 그 부동산을 매수한 것이라는 뜻이죠.
그렇다면 B는 전세권이라는 부담을 알고도 인수한 셈이기 때문에, 전세권자에게 전세금을 돌려줄 책임이 있습니다.
그리고 전세기간이 끝났다면, 전세권자는 현 소유자인 B에게 전세금 반환을 청구할 수 있어요.
만약 B가 반환하지 않으면, 전세권자는 민사소송을 통해 청구하고, 판결문을 받아 추가 강제집행도 가능합니다.
🔸 사례 요약 정리
| 전세권 설정일 | 2022.06.16 |
| 전세기간 | 2022.06.17 ~ 2024.06.16 |
| 소유권 이전일 | 2022.07.29 (전세권 설정 이후) |
| 임의경매 후 낙찰 | 낙찰가 < 전세금 |
| 낙찰자의 책임 | ❌ 없음 |
| 소유자 B의 책임 | ✅ 있음 (전세금 반환의무 존재) |
| 부족분 회수 방법 | B에게 민사소송 통해 청구 가능 |
📝 마무리하며
전세권은 단순한 임대차와 다르게 ‘등기된 물권’이라 그 효력이 매우 강력합니다.
그리고 소유권이 바뀌더라도 그 효력은 그대로 유지되기 때문에,
전세권자는 안심하고 권리행사를 할 수 있지만, 그만큼 정확한 법적 구조를 이해하고 있어야 손해를 줄일 수 있어요.
전세금이 전액 배당되지 못했다고 해서 낙찰자에게 따질 수는 없지만,
그 당시 소유자였던 사람에게는 확실하게 청구할 수 있다는 점을 기억해두시면 좋겠습니다 :)
궁금한 점이 있다면 댓글이나 방명록에 남겨주세요!
실제 경매 상황에 맞게 더 구체적으로 도와드릴 수 있어요.
다음에도 부동산 경매에 관한 실전 정보로 찾아뵐게요 😊
◀더 자세히 알아보기▶
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