📌 시니어 주거시설, 수요는 넘치지만 규제의 벽에 막힌 현실
요즘 부쩍 **‘시니어 주거시설’**에 대한 관심이 커지고 있는 걸 체감합니다.
초고령사회로 들어선 우리나라, 이제는 노인 인구가 사회 전반에 미치는 영향이 아주 커졌어요.
그런데… 수요는 넘쳐나는데 정작 공급은 제자리걸음, 아니 오히려 줄고 있는 곳도 있다는 사실, 알고 계셨나요?
🔶 수요는 분명한데 공급은 왜 안 될까?
며칠 전 부동산 개발을 전문으로 하는 지인을 만나 이런 얘기를 들었어요.
“시니어 하우징은 앞으로 반드시 성공할 사업이다.
그런데 이 시장에 진입하려면, 민간임대보다 훨씬 많은 규제를 감수해야 하니 선뜻 나서기가 어렵다.”
사실, 그냥 일반 민간임대주택을 지으면 정부에서 제공하는 혜택도 많고, 리스크도 덜한데…
시니어 주거시설은 같은 사업이라도 적용되는 기준이 완전히 다르다는 게 함정이에요.
🧓 늘어나는 고령 인구와 달라진 라이프스타일
통계청 발표에 따르면,
2023년 우리나라의 65세 이상 인구는 약 994만 명에 달했고,
2072년이 되면 무려 1,727만 명, 전체 인구의 거의 절반에 이를 거라고 해요.
📌 그리고 중요한 변화는 이거예요.
- 자녀와 함께 살기를 원하는 노년층 비율:
2011년 27.6% → 2020년엔 12.8%로 급감 - 반대로 고령층의 순자산은 급증:
2018년 약 6,866조 → 2023년엔 9,610조 원
자녀와 따로 살고 싶은 니즈는 늘고, 자산도 충분한데…
문제는 이분들이 들어가 살 만한 합리적인 가격대의 시니어 하우징이 턱없이 부족하다는 거예요.
📉 현실은 고급 요양시설만 공급되고 있다
지금 시장에 나와 있는 시니어 주거시설은 대부분 비싼 요양시설 위주예요.
중산층, 혹은 자산이 조금 있는 은퇴자분들이
‘자기 돈 내고 편하게 살 집’을 찾는 건 현실적으로 너무 어렵죠.
🔍 실제로 보면요:
- 노인복지주택:
2017년 38곳 → 2023년에도 겨우 40곳 - 양로시설:
192곳 → 175곳으로 오히려 줄었고 - 요양시설만 조금 늘어난 상황
이 정도 공급으로는 절대 감당 못 하겠죠.
💸 시니어 하우징이 민간임대보다 불리한 이유
개발자 입장에서 보면 세금 문제도 큽니다.
민간임대주택은 정부가 세제 혜택을 꽤 잘 챙겨주는 편인데,
시니어 주거시설은 혜택이 적거나 없어요.
📍취득세
- 민간임대: 전용 60㎡ 이하는 전액 면제, 85㎡ 이하는 50% 감면
- 시니어 하우징: 고작 25% 감면 (한시적)
📍재산세
- 민간임대: 40㎡ 이하 면제
- 시니어 주택: 25% 감면 (이것도 한시적)
📍부가세 & 소득세
- 민간임대는 임대료에 부가세 면제, 소득세도 최대 50% 감면
- 시니어 주거시설은 부가세 부과 + 소득세 최대 30% 감면
세금 면에서 시니어 하우징은 ‘역차별’을 받고 있는 셈이에요.
🏗️ 공급 확대를 위해 필요한 변화
개발자들도 입을 모아 말합니다.
“수요는 넘치는데 사업성이 안 나와서 공급을 못 하는 거다.”
그렇다면 어떤 변화가 필요할까요?
- 시니어 주거시설에 대한 세제 혜택 대폭 확대
👉 민간임대 수준 이상으로 실질적인 감세 필요 - 전기세·공공요금 감면 신설
👉 생활비 부담 줄여야 입소율도 올라가요 - 분양형 시니어 주택 도입
👉 현재는 전부 임대만 가능, 자금 회수까지 시간이 너무 오래 걸려요 - 개발 규제 완화
👉 토지·건물 모두 확보해야 한다는 요건, 다른 민간임대처럼 완화 필요 - LH 택지 공급 확대 + 용적률 인센티브 적용
👉 사업성을 확보할 수 있어야 민간도 적극적으로 참여하죠
🏡 시니어 하우징과 ‘경매 투자’의 연결점은?
저는 이 부분에서 ‘경매’에 주목하고 있어요.
실제로 공실 상태의 다가구, 다세대 주택이나 소형 오피스텔 물건들 중에서
시니어 주거시설로 리모델링이 가능한 매물이 꽤 있습니다.
예를 들면,
- 지방 중소도시, 또는 수도권 외곽에 위치한 낡은 다세대 주택
- 오피스 수요가 줄어 공실로 방치된 소형 상가건물
- 엘리베이터 없는 저층 건물 → 리모델링 후 고령층 전용 주택 활용
👉 이런 물건들을 경매로 저렴하게 낙찰받아,
👉 중산층 시니어 전용 주거시설로 바꾸는 건 사업성도 있고 사회적 가치도 있는 방향이라 생각합니다.
초고령사회가 이미 시작된 지금, 시니어 주거시설은 선택이 아닌 필수입니다.
정부의 규제 개선과 함께, 민간 투자자나 경매 참여자들도‘시니어 하우징’이라는 새로운 패러다임을 눈여겨보는 시점이에요.
혹시 여러분도 부동산 경매에 관심이 있다면,이런 틈새시장을 먼저 준비해보는 건 어떨까요?