📊 서울 오피스빌딩 공실률 상승에도 거래는 활발…왜 이런 일이?
요즘 부동산 뉴스 살펴보신 분들은 서울 오피스빌딩 공실률이 꽤 높아졌다는 이야기를 들어보셨을 거예요. 2022년 이후 처음으로 3%를 넘어섰다고 하죠. 하지만 이상하게도 같은 시기에 오피스 거래는 오히려 활발해졌다는 겁니다. 얼핏 보면 앞뒤가 안 맞는 흐름 같지만, 그 속을 들여다보면 흥미로운 포인트들이 꽤 있습니다.
📈 서울 오피스 시장, 공실률 상승의 배경은?
부동산플래닛에서 발표한 **‘2024년 2월 서울 오피스 임대시장 보고서’**에 따르면,
- 서울 전체 오피스빌딩 공실률이 **3.06%**로 집계되었어요.
- 전월 대비 0.23%P, 작년 같은 달과 비교하면 0.79%P 상승한 수치입니다.
- 공실률이 3%를 넘어선 건 2022년 5월 이후 처음이라고 합니다.
이 수치를 조금 더 뜯어보면 지역별 차이도 뚜렷하게 나타납니다.
🔹 지역별 공실률 현황
- 강남권(GBD): 3.4%
- 도심권(CBD, 종로·광화문 등): 3.04%
- 여의도권(YBD): 2.41%
강남권에서 특히 공실률이 높은 편인데요, 경기침체가 길어지면서 스타트업들이 문을 닫거나, 상대적으로 임대료가 저렴한 외곽으로 이전하는 사례가 늘고 있다고 해요. 공간을 축소하거나 리모델링 없이 사용하는 기업도 많아졌고요.
🏢 그런데, 거래는 왜 오히려 늘어났을까?
흥미로운 건, 공실률이 올라가는데도 불구하고 상업용 부동산 거래는 오히려 활기를 띠고 있다는 점입니다.
🔸 투자자 심리는 되레 ‘매수 쪽’으로 쏠림
- CBRE코리아에서 국내 투자자 61명을 대상으로 진행한 조사 결과에 따르면,
- 62%가 상업용 부동산 ‘매입 활동 확대’ 의사를 밝혔다고 해요.
- 전년보다 무려 19%P 상승한 수치로, 역대 최고 수준입니다.
- 매각 의향도 39%로 전년보다 12%P 증가했다고 합니다.
이유는 단순합니다. 기준금리 인하 기대감 때문이에요.
💸 금리가 떨어질 거라는 ‘기대’가 만든 투자 흐름
지금처럼 고금리에 경기까지 안 좋을 땐, 상업용 부동산은 수익률도 떨어지고 리스크도 커지죠. 임차인의 연체나 공실 리스크가 커지니까요. 그런데 한국은행이 최근 기준금리를 3.0%에서 2.75%로 내렸고, 올해 추가 인하 가능성도 있다는 시그널을 보이면서, “지금이 매입 기회”라고 보는 투자자들이 많아졌어요.
📊 실제 거래 데이터도 이를 뒷받침
- 2024년 2월 서울의 상업·업무용 건물 총 거래액
→ 약 1조 7693억 원
→ 1월보다 167.9% 증가, 전년 동월 대비 151% 증가 - 거래 건수도 증가
→ 1월 97건 → 2월 118건으로 약 22% 상승
→ 전년 동월 대비도 소폭 증가
🏙️ 어떤 오피스가 잘 나갈까?
이렇게 거래가 늘어났다고는 하지만, 모든 오피스빌딩이 다 잘 되는 건 아니에요. 이 부분에서 자산의 ‘양극화’가 두드러집니다.
- 중형빌딩(2000~5000평): 공실률 4.44%
- 중대형(5000~1만평): 4.19%
- 소형빌딩(2000평 미만): 3.49%
→ 상대적으로 공실률이 높은 편이에요.
반면에,
- 프리미엄 오피스(2만평 이상): 1.44%
- 대형 오피스(1만~2만평): 1.96%
→ 매우 낮은 공실률을 유지 중입니다.
즉, 브랜드 가치 높은 기업은 더 고급 오피스를 찾고, 부담이 큰 기업은 외곽으로 밀려나는 양상이에요.
📌 이 흐름이 부동산 경매시장에 미치는 영향은?
상업용 부동산의 흐름은 경매 시장에도 파장을 미칠 수밖에 없습니다.
- 도심 프리미엄 오피스 주변은 여전히 수요가 탄탄하니, 인근 아파트나 오피스텔의 경매 경쟁률도 덩달아 높아질 가능성이 커요.
- 반대로 기업들이 이전하는 외곽 지역은 공실 많은 소형빌딩, 상가 등에 대한 매물 증가가 예상되죠. 이쪽은 낙찰가가 낮아질 수 있습니다.
- 투자자 입장에서는 이 흐름을 활용해 도심권 수익형 부동산은 프리미엄 낙찰을 각오하고, 외곽 지역은 저가 매입 기회로 접근할 수 있겠죠.
결국 지금은 데이터를 읽는 사람이 기회를 잡는 시기입니다.
"공실률이 높다"는 단순 수치에 얽매이기보다,
그 안에서 "누가 빠지고 누가 들어오고 있는지"를 보는 안목이 중요해졌어요.
부동산 경매를 준비하시는 분들이라면 특히 도심 vs 외곽의 흐름, 그리고
건물의 규모와 공실률 간 관계를 잘 체크해보시길 바랍니다.